Versorgungssperre in der WEG - Heizung aus bei Zahlungsrückstand?

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft darf einem Mitglied bei nachhaltigem Zahlungsrückstand die gemeinschaftliche Versorgung, etwa mit Heizwärme, sperren, sofern der Rückstand mehr als sechs Monatsbeträge des Hausgelds beträgt und die Sperre zuvor angedroht wurde. Grundlage hierfür ist ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB, dessen Ausübung eines gesonderten Beschlusses der Gemeinschaft bedarf.

Ermächtigung zur Prozessstandschaft

Innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (bzw. einer nach den Regeln des Wohnungseigentumsrechts organisierten Erbbauberechtigtengemeinschaft) kann durch Vereinbarung vorgesehen sein, dass der Verwalter berechtigt ist, Ansprüche der Gemeinschaft im eigenen Namen, jedoch mit Wirkung für und gegen alle Mitglieder, gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen (Prozessstandschaft). Ein solches Recht steht regelmäßig unter dem Vorbehalt eines Ermächtigungsbeschlusses der Gemeinschaft. Die Mitglieder der Gemeinschaft sind daher sowohl in ihrer Entscheidung, ob und in welcher Höhe Ansprüche verfolgt werden sollen, als auch darin frei, wen sie mit der Geltendmachung betrauen. Eine Ermächtigung kann somit auch zugunsten einzelner Mitglieder der Gemeinschaft anstelle des Verwalters durch Mehrheitsbeschluss erfolgen.

Ein solcher Beschluss ist nicht als vereinbarungsändernder Beschluss zu qualifizieren, dem mangels Beschlusskompetenz die Nichtigkeit drohen würde. Ob die Ermächtigung einzelner Mitglieder ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, ist unerheblich, sofern der Beschluss nicht fristgerecht angefochten wurde und dadurch bestandskräftig geworden ist. Ein bestandskräftig gewordener Ermächtigungsbeschluss entfaltet somit Wirkung, auch wenn seine Zweckmäßigkeit im Einzelfall zweifelhaft erscheinen mag.

Wann berechtigt ein Zahlungsrückstand zur Versorgungssperre?

Innerhalb einer Gemeinschaft, deren Grundstücke gemeinschaftlich mit Wärme und weiteren Leistungen versorgt werden, schuldet jedes Mitglied den übrigen Mitgliedern die zur Deckung des laufenden Aufwands sowie etwaiger Rückstände beschlossenen Zahlungen. Erfolgt die Belieferung durch einen außenstehenden Versorger und haften die Mitglieder diesem gegenüber als Gesamtschuldner, stellt die Leistung des Versorgers im Innenverhältnis der Mitglieder wirtschaftlich eine Leistung der Gemeinschaft an das einzelne Mitglied dar.
Kommt ein Mitglied seiner Zahlungspflicht nicht nach, sind die übrigen Mitglieder grundsätzlich berechtigt, den Säumigen von dem weiteren Bezug der gemeinschaftlichen Leistung auszuschließen. Rechtsgrundlage hierfür ist ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB. Die erforderliche Konnexität zwischen der zurückgehaltenen Leistung und der nicht erfüllten Zahlungspflicht ergibt sich aus der für alle Mitglieder bestehenden Berechtigung zur Teilhabe an den gemeinschaftlichen Leistungen und der damit korrespondierenden Pflicht zur Erfüllung der wechselseitigen Zahlungsverpflichtungen. Eine gegenteilige Auffassung, die diese Konnexität verneint, wird nicht geteilt (vgl. OLG Köln, 15.03.2000 - Az: 2 U 74/99).

Welche Voraussetzungen müssen für die Sperre erfüllt sein?

Die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts stellt ein Druck- und Sicherungsmittel der Gemeinschaft dar, das über die dem Verwalter üblicherweise eingeräumten Befugnisse zur Anforderung laufender und rückständiger Zahlungen hinausgeht. Sie bedarf daher eines gesonderten Beschlusses der Mitglieder der Gemeinschaft (vgl. OLG Celle, 09.11.1990 - Az: 4 W 211/90).

Angesichts der Bedeutung der Versorgung, etwa mit Heizwärme, für die Bewohnbarkeit der angeschlossenen Häuser und der wechselseitigen Pflicht der Mitglieder zur Rücksichtnahme ist ein Beschluss zur Unterbindung der Versorgung nur bei einem erheblichen Zahlungsrückstand des betroffenen Mitglieds rechtmäßig. Als erheblich ist insoweit ein Rückstand von mehr als sechs Monatsbeträgen des Hausgelds anzusehen. Ferner muss dem Vollzug der Sperre grundsätzlich eine Androhung vorausgehen, sofern über den Vollzug nicht ohnehin gerichtlich gestritten wird.

Im vorliegend zu entscheidenden Fall bestand ein Zahlungsrückstand, der die genannte Erheblichkeitsschwelle deutlich überstieg, sodass die Voraussetzungen für die Verhängung der Versorgungssperre als erfüllt angesehen wurden.

Wie wird die Sperre technisch und rechtlich umgesetzt?

Lassen die technischen Gegebenheiten eine Unterbrechung der Versorgung nur innerhalb des Gebäudes des säumigen Mitglieds zu, kann sich aus der geltenden Verwaltungsordnung eine Berechtigung des Verwalters ergeben, das betroffene Haus zur Wahrnehmung seiner Aufgaben zu betreten und sich hierbei Dritter als Erfüllungsgehilfen zu bedienen. Das betroffene Mitglied ist in einem solchen Fall verpflichtet, den mit der technischen Umsetzung beauftragten Personen Zutritt zu gewähren.

Eine etwaige eigene Berechtigung des externen Versorgers, die Belieferung des säumigen Mitglieds ebenfalls einzustellen, schließt die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts durch die Gemeinschaft nicht aus. Das Bestehen einer gleichgerichteten Berechtigung eines weiteren Berechtigten beschränkt die Befugnisse des anderen Berechtigten nicht. Der Versorger selbst darf die Belieferung jedoch nicht unterbrechen, solange seine Ansprüche durch die Gemeinschaft erfüllt werden.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.