„Komplettumbau“ allein rechtfertigt keine Mietvertragsbefristung

Der in einem Mietvertrag angegebene Befristungsgrund „Komplettumbau der Wohnung und Zusammenlegung mit der Nachbarwohnung“ lässt sich nicht in zwei selbständige, jeweils für sich ausreichende Befristungsgründe aufspalten. Die bloße Angabe „Komplettumbau“ genügt den Anforderungen an die Konkretisierung eines Befristungsgrundes nicht, da sie dem Mieter keine informierte Einschätzung der geplanten Baumaßnahmen ermöglicht.

Welche Anforderungen stellt § 575 BGB an die Befristung eines Mietverhältnisses?

Gemäß § 575 Abs. 1 BGB kann ein Mietverhältnis über Wohnraum auf bestimmte Zeit abgeschlossen werden, wenn der Vermieter bei Vertragsschluss dem Mieter schriftlich mitteilt, dass er nach Ablauf der Mietzeit die Räume unter anderem in bestimmtem Umfang baulich verändern oder instand setzen will und deshalb durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich beeinträchtigt würde. Der Befristungsgrund muss so konkret angegeben werden, dass der Mieter die Berechtigung des geltend gemachten Grundes hinreichend beurteilen und gegebenenfalls überprüfen kann. Pauschale oder ausschließlich wertende Formulierungen genügen diesen Anforderungen grundsätzlich nicht.

Kann ein im Mietvertrag genannter Befristungsgrund in mehrere selbständige Gründe aufgespalten werden?

Wird im Mietvertrag als Befristungsgrund eine zusammengesetzte Formulierung angegeben, ist im Wege der Auslegung zu ermitteln, ob der Vermieter damit einen einheitlichen Sachverhalt oder mehrere selbständige, jeweils für sich tragfähige Bauvorhaben umschreiben wollte. Maßgeblich ist insoweit der objektive Erklärungswert der gewählten Formulierung aus Sicht des Mieters als Empfänger. Eine nachträgliche Umdeutung durch den Vermieter dahin, dass tatsächlich zwei unabhängige Befristungsgründe gemeint gewesen seien, von denen einer entfallen, der andere aber fortbestehe, ist nicht ohne Weiteres möglich, wenn sich aus dem Wortlaut des Vertrages kein hinreichender Anhaltspunkt für zwei getrennte Gründe ergibt.

Im zu entscheidenden Fall war im Mietvertrag als Befristungsgrund „Komplettumbau der Wohnung und Zusammenlegung mit der Nachbarwohnung“ angegeben. Die geplante Zusammenlegung mit der Nachbarwohnung erwies sich in der Folge als nicht realisierbar. Der Vermieter berief sich daraufhin darauf, der ursprünglich angegebene Grund bestehe im Kern fort, da die tatsächlich beabsichtigten Umbaumaßnahmen sich ebenfalls als „Komplettumbau“ begreifen ließen. Dem ist entgegenzuhalten, dass der angegebene Befristungsgrund nicht als zwei selbständige, jeweils eigenständig tragende Befristungsgründe ausgelegt werden kann; der Wegfall eines Teils der ursprünglich genannten Umbauplanung lässt den übrigen Teil nicht als eigenständig hinreichenden Befristungsgrund fortbestehen.

Genügt die Angabe „Komplettumbau“ den Bestimmtheitsanforderungen?

Die Vorsilbe „Komplett“ vor dem Begriff „Umbau“ bringt zwar die Wertung des Vermieters zum Ausdruck, dass eine umfassende Umgestaltung der Wohnung beabsichtigt sei. Eine derart unbestimmte Angabe versetzt den Mieter jedoch mangels konkreter Bezeichnung der geplanten Baumaßnahmen nicht in die Lage, eigenständig einzuschätzen, ob diese Maßnahmen tatsächlich eine Beendigung des Mietverhältnisses erfordern und rechtfertigen können. Die Angabe „beabsichtigter Komplettumbau der Wohnung“ genügt den gesetzlichen Anforderungen des § 575 Abs. 1 BGB an die Konkretisierung und Individualisierung eines Befristungsgrundes daher nicht (vgl. BGH, 18.04.2007 - Az: VIII ZR 182/06).

Welche Anforderungen bestehen an die ernsthafte Absicht des Vermieters?

Eine Befristung nach § 575 BGB setzt voraus, dass der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages die ernsthafte Absicht hat, das Mietobjekt einer der in § 575 BGB bezeichneten Verwendungen zuzuführen. Ob diese Absicht im maßgeblichen Zeitpunkt tatsächlich bestand, ist in einem späteren Räumungsrechtsstreit überprüfbar. Der Vermieter hat hierzu zu Inhalt und Stand seiner Planungen im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses vorzutragen (vgl. BGH, 18.04.2007 - Az: VIII ZR 182/06).

Der Umstand, dass zu einem späteren Zeitpunkt tatsächlich Baumaßnahmen geplant werden, die sich als „Komplettumbau“ der Wohnung beschreiben lassen, lässt für sich genommen keinen Rückschluss auf die konkreten Pläne und die ernsthafte Absicht des Vermieters im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses zu. Ein Vermieter kann sich demnach nicht mit Erfolg darauf berufen, es reiche aus, wenn dem Mieter das Vorliegen des Befristungsgrundes bei Auslaufen der Befristung nachgewiesen werde; erforderlich ist vielmehr der Nachweis der bereits bei Vertragsschluss bestehenden ernsthaften Umsetzungsabsicht.

Rechtsfolge

Genügt der im Mietvertrag angegebene Befristungsgrund nicht den Anforderungen des § 575 Abs. 1 BGB an Bestimmtheit und Konkretisierung, oder lässt sich die ernsthafte Umsetzungsabsicht des Vermieters im Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht feststellen, ist die vereinbarte Befristung unwirksam. Ein hierauf gestütztes Räumungsverlangen des Vermieters bleibt in diesem Fall ohne Erfolg.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.