Unterlassungsanspruch gegen Makler: Wo ist die Grenze bei Geschäftsführung ohne Auftrag?

Ein Grundstückseigentümer kann von einem Immobilienmakler, der die Immobilie ohne Zustimmung unter Verwendung von Innenraumfotos öffentlich vermarktet, Unterlassung sowie Ersatz der hierfür erforderlichen Rechtsanwaltskosten verlangen. Ein Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag scheidet dagegen aus, wenn der Makler von der Mieterin mit der Suche nach einem Unter- oder Nachmieter beauftragt wurde, da die Vermarktung in diesem Fall allein der Rechts- und Interessensphäre des Mieters zuzuordnen ist.

Scheidet ein Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag aus?

Beauftragt ein Mieter einen Immobilienmakler mit der Suche nach einem Unter- oder Nachmieter und vermarktet dieser die Immobilie öffentlich unter Verwendung von Fotografien der Innenräume, stellt sich die Frage, welche Ansprüche dem - an der Beauftragung nicht beteiligten - Eigentümer der Immobilie gegen den Makler zustehen. In Betracht kommen sowohl ein Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag als auch ein sachenrechtlicher Unterlassungsanspruch.

Der Tatbestand der Geschäftsführung ohne Auftrag gemäß § 677 BGB setzt voraus, dass der Geschäftsführer ein Geschäft „für einen anderen“ besorgt, mithin nicht nur ein eigenes, sondern zumindest auch ein fremdes Geschäft führt (Fremdgeschäftsführungswille). Dabei ist zwischen objektiv fremden, subjektiv fremden und „auch“ fremden Geschäften zu unterscheiden. Ein objektiv fremdes Geschäft liegt vor, wenn es schon seinem Inhalt nach in einen fremden Rechts- und Interessenkreis eingreift, während subjektiv fremde (objektiv neutrale) Geschäfte sowohl dem Rechtsbereich des Geschäftsführers als auch dem des Geschäftsherrn zugeordnet werden können.

Sucht ein Mieter - etwa weil er sich wirtschaftlich von dem Mietobjekt lösen möchte - einen Unter- oder Nachmieter und beauftragt hiermit einen Makler, liegt diese Suche ausschließlich in der Rechts- und Interessensphäre des Mieters. Der Makler wird dementsprechend allein in dieser Sphäre tätig; der Rechtskreis des am Auftragsverhältnis nicht beteiligten Vermieters wird hiervon lediglich reflexhaft berührt. Eine konkrete und unmittelbare Betroffenheit des Vermieters kann frühestens dann eintreten, wenn ein Unter- oder Nachmieter gefunden wurde und der Abschluss eines entsprechenden Vertrags oder die Zustimmung des Vermieters hierzu im Raum steht. Vertraglich ist der Makler in einer solchen Konstellation allein dem Mieter als Auftraggeber gegenüber berechtigt und verpflichtet. Ein Unterlassungsanspruch des Eigentümers aus Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677, 681 Satz 1 BGB) nebst Schadensersatzanspruch bei dessen Geltendmachung (§ 678 BGB) scheidet daher jedenfalls in dieser Fallgestaltung aus. Soweit die Suche im Reflex Interessen des Vermieters beeinträchtigt, kommen Unterlassungs- und Schadensersatzansprüche allenfalls auf schuldrechtlicher Basis im Rechtsverhältnis zwischen Vermieter und Mieter in Betracht.

Wann besteht ein Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB?

Nach gefestigter Rechtsprechung steht das Recht, Fotografien von Bauwerken und Gartenanlagen anzufertigen und gewerblich zu verwerten, dem Grundstückseigentümer zu, soweit die Aufnahmen von seinem Grundstück aus gefertigt werden (vgl. BGH, 20.09.1974 - Az: I ZR 99/73; BGH, 17.12.2010 - Az: V ZR 45/10; BGH, 01.03.2013 - Az: V ZR 14/12; BGH, 19.12.2014 - Az: V ZR 324/13). Für Fotografien von Innenräumen gilt nichts anderes. Ein Verstoß gegen dieses Recht stellt eine nach § 1004 Abs. 1 BGB abwehrbare Eigentumsbeeinträchtigung dar.

Vermarktet ein Makler eine Immobilie zu gewerblichen Zwecken unter maßgeblicher Verwendung großformatiger Fotografien der Innenräume, liegt hierin grundsätzlich ein Eingriff in das Eigentumsrecht des Grundstückseigentümers. Ein solcher Anspruch ist jedoch ausgeschlossen, wenn eine Einwilligung des Eigentümers vorliegt (vgl. BGH, 13.05.2022 - Az: V ZR 7/21). Dies wäre etwa dann anzunehmen, wenn dem Mieter nach dem bestehenden Mietvertrag das Recht zustand, das Objekt unter Verwendung von Innenraumfotografien zum Zwecke der Unter- oder Nachmietersuche über einen Makler öffentlich anzubieten, oder wenn der Eigentümer in sonstiger Weise seine Einwilligung erteilt hatte. Die bloße Kenntnis des Eigentümers davon, dass der Mieter einen Makler eingeschaltet hat, genügt für die Annahme einer Einwilligung zur öffentlichen Vermarktung allein nicht.

Vorliegend hatte die Beklagte das streitgegenständliche Ladenlokal auf verschiedenen Webseiten unter Verwendung großformatiger Innenraumfotografien beworben, ohne dass eine ausdrückliche Beauftragung durch den Eigentümer erfolgt war. Ob eine Einwilligung des Eigentümers vorlag, bedarf noch weiterer tatrichterlicher Feststellungen.

Welche Kosten sind bei einem berechtigten Unterlassungsanspruch erstattungsfähig?

Besteht ein Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB, steht dem Eigentümer - in Anlehnung an die Rechtsprechung zu den Abmahnkosten bei Wettbewerbsverstößen und Urheberrechtsverletzungen (vgl. BGH, 15.10.1969 - Az: I ZR 3/68; BGH, 02.03.1973 - Az: I ZR 5/72; BGH, 11.06.2015 - Az: I ZR 7/14; BGH, 17.12.2020 - Az: I ZR 228/19) - gemäß §§ 677, 683 Satz 1, § 670 BGB ein Anspruch auf Ersatz der Aufwendungen zu (vgl. BGH, 19.12.2014 - Az: V ZR 324/13). Erfasst werden die Rechtsanwaltskosten für eine Abmahnung, die der Eigentümer den Umständen nach für die Verfolgung seines Anspruchs für erforderlich halten durfte. Voraussetzung ist, dass die Abmahnung wirksam und geeignet ist, dem Unterlassungsschuldner einen Weg aufzuzeigen, den Gläubiger ohne Inanspruchnahme der Gerichte klaglos zu stellen (vgl. BGH, 15.10.1969 - Az: I ZR 3/68; BGH, 31.10.2018 - Az: I ZR 73/17; BGH, 17.12.2020 - Az: I ZR 228/19).

Wird die öffentliche Vermarktung in der Abmahnung unter mehreren Gesichtspunkten beanstandet - etwa sowohl wegen der Verwendung von Fotografien als auch wegen eines nicht abgesprochenen Mietzinses -, steht dies der vollständigen Erstattungsfähigkeit der Abmahnkosten nicht entgegen, sofern sich der Unterlassungsanspruch jedenfalls unter einem der beanstandeten Gesichtspunkte als begründet erweist. Die Abmahnung hat sich in einem solchen Fall unabhängig davon, welcher Gesichtspunkt den Anspruch letztlich trägt, als objektiv nützlich und zur Streiterledigung geeignet erwiesen. Es handelt sich dann nicht um eine nur teilweise berechtigte Abmahnung, für die eine Kostenerstattung lediglich anteilig im Umfang des begründeten Teils des Unterlassungsanspruchs zu leisten wäre (vgl. BGH, 31.10.2018 - Az: I ZR 73/17).

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.