Kündigungsschutz nach dem Bundeskleingartengesetz gilt auch für Vereinsheim und Gerätehaus

Der besondere Kündigungsschutz des § 9 Abs. 1 BKleingG gilt nicht nur für einzelne Kleingärten, sondern auch für innerhalb einer Kleingartenanlage gelegene, an Endpächter verpachtete Grundstücke, auf denen sich lediglich gemeinschaftliche Einrichtungen wie ein Vereinsheim oder Gerätehaus befinden. Andernfalls könnte ein Verpächter den gesetzlichen Kündigungsschutz umgehen, indem er zunächst die Pachtverträge über Gemeinschaftsflächen kündigt und die Kleingartenanlage auf diese Weise auflöst.

Welcher Sachverhalt lag der vorliegenden Entscheidung zugrunde?

Gegenstand des Verfahrens war die Frage, ob ein Verpächter Pachtverträge über innerhalb einer Kleingartenanlage gelegene Grundstücke ordentlich kündigen kann, wenn sich auf diesen Grundstücken keine Einzelgärten, sondern lediglich gemeinschaftliche Einrichtungen wie ein Vereinsheim, ein Gerätehaus oder eine Werkstatt befinden. Vorliegend betraf dies Pachtverträge über mehrere Parzellen einer Kleingartenanlage, auf denen sich unter anderem ein Vereinsheim, Gerätehäuser sowie ein ehemaliges Bahnwärterhaus mit Funktionshallen befanden. Der Verpächter kündigte die Pachtverträge ordentlich, ohne dass die besonderen Kündigungsvoraussetzungen des § 9 Abs. 1 BKleingG vorlagen.

Was regelt § 9 BKleingG und für welche Verträge gilt er?

Nach § 9 Abs. 1 BKleingG kann der Verpächter einen Kleingartenpachtvertrag nur unter den dort abschließend aufgeführten Voraussetzungen ordentlich kündigen. Diese Vorschrift verschafft dem Kleingärtner im Vergleich zum allgemeinen Pachtrecht der §§ 581 ff. BGB einen deutlich verstärkten Bestandsschutz. Ein Kleingarten ist nach der Legaldefinition des § 1 Abs. 1 BKleingG ein Garten, der dem Nutzer zur nichterwerbsmäßigen gärtnerischen Nutzung und zur Erholung dient und in einer Anlage liegt, in der mehrere Einzelgärten mit gemeinschaftlichen Einrichtungen - etwa Wegen, Spielflächen und Vereinshäusern - zusammengefasst sind (Kleingartenanlage). Nach dem Willen des Gesetzgebers sollen unter den Begriff der Kleingartenpachtverträge alle schuldrechtlichen Verträge fallen, die die Überlassung von Land zur kleingärtnerischen Nutzung zum Gegenstand haben.

Erfasst § 9 BKleingG auch Grundstücke mit reinen Gemeinschaftseinrichtungen?

Fraglich ist, ob auch Pachtverträge über Grundstücke, auf denen sich innerhalb einer Kleingartenanlage ausschließlich gemeinschaftliche Einrichtungen im Sinne von § 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG befinden, unmittelbar als Kleingartenpachtverträge einzuordnen sind. Gegen eine unmittelbare Anwendung spricht, dass solche Verträge nicht Flächen betreffen, die als Garten im Sinne von § 1 Abs. 1 BKleingG genutzt werden. Für eine Einbeziehung spricht demgegenüber, dass der Gesetzgeber in § 5 Abs. 4 Satz 1 BKleingG Aufwendungen für gemeinschaftliche Einrichtungen der kleingärtnerischen Nutzung zuordnet und beide Flächenarten in der Gesetzesbegründung einheitlich als „Kleingartenland“ bezeichnet. Diese Frage kann jedoch letztlich offenbleiben, wenn sich eine entsprechende Anwendung der Kündigungsschutzvorschriften auf anderem Wege begründen lässt.

Weshalb kommt eine analoge Anwendung des § 9 BKleingG in Betracht?

Eine Analogie setzt eine planwidrige Regelungslücke sowie eine vergleichbare Interessenlage voraus. Beide Voraussetzungen liegen vor. Eine Kleingartenanlage im Sinne von § 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG entsteht erst durch die Zusammenfassung von Einzelgärten und gemeinschaftlichen Einrichtungen zu einer rechtlichen Funktionseinheit. Ein Garten verliert seinen rechtlichen Status als Kleingarten und damit den Kündigungsschutz des § 9 BKleingG, sobald die für eine Kleingartenanlage erforderlichen gemeinschaftlichen Einrichtungen entfallen. Wäre der Kündigungsschutz auf Grundstücke mit reinen Gemeinschaftseinrichtungen nicht anwendbar, könnte ein Verpächter diesen Schutzmechanismus unterlaufen, indem er zunächst die Pachtverträge über die Gemeinschaftsflächen kündigungsschutzfrei kündigt und diese einer anderen Nutzung zuführt. Dadurch entfiele der Status der Anlage als Kleingartenanlage insgesamt, sodass in der Folge auch die dort gelegenen Einzelgärten ihren Schutz nach § 9 BKleingG verlören. Diese Umgehungsmöglichkeit widerspricht dem gesetzgeberischen Regelungsplan, wonach den in einer Kleingartenanlage gelegenen Gärten ein besonderer Bestandsschutz zukommen soll.

Welche Argumente wurden gegen eine erweiternde Anwendung vorgebracht?

Eingewandt wurde, der Gesetzgeber habe den Anwendungsbereich des Bundeskleingartengesetzes bewusst auf Kleingartenpachtverträge über einzelne Kleingärten sowie auf Zwischenpachtverträge im Sinne von § 4 Abs. 2 Satz 1 BKleingG beschränkt. Dem folgt die Rechtsprechung nicht. Weder der Gesetzeswortlaut noch die Gesetzesbegründung enthalten Anhaltspunkte für eine solche abschließende Beschränkung. Die Formulierung „auch“ in § 4 Abs. 2 Satz 1 BKleingG spricht dafür, dass die Vorschrift lediglich klarstellt, dass neben Einzelpachtverträgen ebenso Zwischenpachtverträge erfasst sein sollen, ohne die Anwendbarkeit im Übrigen einzuschränken. Auch aus dem in § 9 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG geregelten Kündigungsrecht wegen Errichtung oder Verbesserung gemeinschaftlicher Einrichtungen sowie aus dem sogenannten Verwaltermodell nach § 4 Abs. 2 und 3 BKleingG lässt sich eine abschließende Beschränkung des Anwendungsbereichs nicht herleiten.

Wie wirkt sich dies auf die Wirksamkeit der Pachtverträge aus?

Die Nichtigkeitsvorschrift des § 4 Abs. 2 Satz 2 BKleingG betrifft ausschließlich Zwischenpachtverträge, die nicht mit einer als gemeinnützig anerkannten Kleingärtnerorganisation oder der Gemeinde geschlossen werden, sowie nach § 4 Abs. 2 Satz 3 BKleingG Verträge zur Übertragung der Verwaltung einer Kleingartenanlage unter denselben Voraussetzungen. Werden Grundstücke mit gemeinschaftlichen Einrichtungen dagegen unmittelbar an Endpächter verpachtet, handelt es sich nicht um einen Zwischenpachtvertrag in diesem Sinne, sodass die Nichtigkeitsfolge nicht eingreift.

Ergebnis

Die Kündigungsschutzvorschrift des § 9 Abs. 1 BKleingG ist auf innerhalb einer Kleingartenanlage im Sinne von § 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG gelegene, an Endpächter verpachtete Grundstücke jedenfalls entsprechend anwendbar, auf denen sich ausschließlich gemeinschaftliche Einrichtungen im Sinne von § 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG befinden. Eine ordentliche Kündigung solcher Pachtverträge ist demnach nur unter den in § 9 Abs. 1 BKleingG abschließend geregelten Voraussetzungen möglich.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.