Ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe von Mieträumen kann gemäß § 546 Abs. 2 BGB auch gegenüber Dritten geltend gemacht werden, denen die Hauptmieter die Räume überlassen haben. Ergänzend ergibt sich ein Anspruch aus § 985 BGB, sofern das Eigentum des Vermieters feststeht und kein wirksames Besitzrecht des Dritten besteht. Ein Besitzrecht aus einem Untermietverhältnis entfällt, wenn das Hauptmietverhältnis beendet ist.
Die Möglichkeit des Erlasses einer einstweiligen Verfügung hängt nach §§ 940, 940a ZPO vom Vorliegen eines Verfügungsgrundes ab. Der Wortlaut des § 940a ZPO erfasst zwar ausschließlich Wohnraummietverhältnisse. Eine direkte oder analoge Anwendung auf gewerbliche Räume ist daher ausgeschlossen. Auch eine planwidrige Regelungslücke liegt nicht vor, da der Gesetzgeber die Norm bewusst auf Wohnraum beschränkt hat.
Die gesetzgeberische Wertung des § 940a Abs. 2 ZPO ist jedoch bei der Auslegung des § 940 ZPO zu berücksichtigen. § 940 ZPO eröffnet die Möglichkeit einer Herausgabeverfügung, wenn dies zur Abwendung wesentlicher Nachteile oder aus anderen Gründen erforderlich erscheint. Die in § 940a ZPO geregelten Fallkonstellationen stellen gesetzlich anerkannte besondere Verfügungsgründe dar. Diese Wertung kann auch auf die Räumung von Geschäftsräumen übertragen werden, da für diese eine einstweilige Verfügung nicht generell ausgeschlossen ist.
Im Rahmen der Interessenabwägung ist es zu berücksichtigen, dass der Vermieter einen vollstreckbaren Räumungstitel gegen den Hauptmieter besitzt, aber ohne Verfügung keine Möglichkeit hat, auch gegen Untermieter zeitnah vorzugehen. Die Dringlichkeit ergibt sich zudem aus den gesetzlichen Wertungen zugunsten der Vollstreckung eines Räumungstitels. Zahlungsrückstände der Hauptmieterin und die fehlende Nutzungsentschädigung durch die Untermieter verstärken das Gewicht des Vermieterinteresses.
Die Nutzung der Räume durch die Untermieter, auch zu Wohnzwecken, führt demgegenüber nicht zu einem überwiegenden Schutzinteresse, da der Bestand ihres Besitzrechts allein vom fortbestehenden Hauptmietverhältnis abhängt. Somit ist eine einstweilige Räumungsverfügung auch für gewerblich genutzte Räume rechtlich zulässig.
Die Möglichkeit des Erlasses einer einstweiligen Verfügung hängt nach §§ 940, 940a ZPO vom Vorliegen eines Verfügungsgrundes ab. Der Wortlaut des § 940a ZPO erfasst zwar ausschließlich Wohnraummietverhältnisse. Eine direkte oder analoge Anwendung auf gewerbliche Räume ist daher ausgeschlossen. Auch eine planwidrige Regelungslücke liegt nicht vor, da der Gesetzgeber die Norm bewusst auf Wohnraum beschränkt hat.
Die gesetzgeberische Wertung des § 940a Abs. 2 ZPO ist jedoch bei der Auslegung des § 940 ZPO zu berücksichtigen. § 940 ZPO eröffnet die Möglichkeit einer Herausgabeverfügung, wenn dies zur Abwendung wesentlicher Nachteile oder aus anderen Gründen erforderlich erscheint. Die in § 940a ZPO geregelten Fallkonstellationen stellen gesetzlich anerkannte besondere Verfügungsgründe dar. Diese Wertung kann auch auf die Räumung von Geschäftsräumen übertragen werden, da für diese eine einstweilige Verfügung nicht generell ausgeschlossen ist.
Im Rahmen der Interessenabwägung ist es zu berücksichtigen, dass der Vermieter einen vollstreckbaren Räumungstitel gegen den Hauptmieter besitzt, aber ohne Verfügung keine Möglichkeit hat, auch gegen Untermieter zeitnah vorzugehen. Die Dringlichkeit ergibt sich zudem aus den gesetzlichen Wertungen zugunsten der Vollstreckung eines Räumungstitels. Zahlungsrückstände der Hauptmieterin und die fehlende Nutzungsentschädigung durch die Untermieter verstärken das Gewicht des Vermieterinteresses.
Die Nutzung der Räume durch die Untermieter, auch zu Wohnzwecken, führt demgegenüber nicht zu einem überwiegenden Schutzinteresse, da der Bestand ihres Besitzrechts allein vom fortbestehenden Hauptmietverhältnis abhängt. Somit ist eine einstweilige Räumungsverfügung auch für gewerblich genutzte Räume rechtlich zulässig.
KG, 09.05.2019 - Az: 8 W 28/19
ECLI:DE:KG:2019:0509.8W28.19.00
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