Jahresfrist gilt auch für Mietsenkungen: Vermieter können Mietpreisbremse nicht aushebeln

Eine im letzten Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses vereinbarte Mietsenkung bleibt bei der Ermittlung der zulässigen Vormiete nach § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB unberücksichtigt - auch wenn der Wortlaut der Norm nur Mieterhöhungen und Mietminderungen nennt. Dies folgt aus dem Schutzzweck der Norm, der gleichermaßen auf Mietsenkungen zutrifft, die zu Lasten des Nachmieters wirken könnten.

Bestandsschutz der Vormiete und seine Grenzen

Nach § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden, wenn die vom vorherigen Mieter zuletzt geschuldete Miete die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete übersteigt. Die Vormiete fällt jedoch von vornherein nicht unter den Bestandsschutz, wenn sie selbst bereits unter Verstoß gegen die §§ 556d bis 556f BGB gebildet worden ist (vgl. BGH, 19.07.2023 - Az: VIII ZR 229/22).

Kann eine ursprünglich zu hohe Miete nachträglich „geheilt“ werden?

Verstößt eine Vormiete ihrerseits gegen die Regelungen zur Mietpreisbremse, kann sie dennoch Bestandsschutz erlangen, wenn der Vormieter im laufenden Mietverhältnis - außerhalb der Vertragsabschlusssituation des § 556d Abs. 1 BGB und ohne rechtlich dazu verpflichtet zu sein - einer Mieterhöhung nach § 557 Abs. 1 BGB zugestimmt hat (vgl. BGH, 11.09.2019 - Az: VIII ZR 234/18; BGH, 28.09.2022 - Az: VIII ZR 300/21). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gilt dies - wohl über den Wortlaut des § 557 Abs. 1 BGB hinaus - auch für eine vereinbarte Mietsenkung im laufenden Mietverhältnis (vgl. BGH, 17.12.2025 - Az: VIII ZR 56/25).

Gilt die Jahresfrist auch für Mietsenkungen?

Entscheidend ist jedoch die Sonderregelung des § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB: Bei der Ermittlung der Vormiete bleiben Mietminderungen sowie solche Mieterhöhungen unberücksichtigt, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind. Maßgeblicher Zeitpunkt ist dabei der Abschluss der Vereinbarung, nicht ein etwaig vereinbarter rückwirkender Geltungsbeginn. Wird eine Mietsenkung mit Rückwirkung auf einen Zeitpunkt außerhalb der Jahresfrist vereinbart, der Vertragsschluss selbst aber fällt in die Jahresfrist, so bleibt die Vereinbarung dennoch nach § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB unberücksichtigt.

Dem Wortlaut nach erfasst § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB nur Mietminderungen (im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB) und Mieterhöhungen, nicht aber rechtsgeschäftlich vereinbarte Mietsenkungen. Nach dem Zweck der Regelung sind die im Gesetz genannten Fallgruppen jedoch nicht abschließend. Der Gesetzgeber hat die Ausnahmen des § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB ausdrücklich nur als beispielhaft verstanden und weitere individuelle Einwendungen - etwa Aufrechnungen und Zurückbehaltungsrechte - zwar dem Zweck nach erfasst, ihre ausdrückliche Aufnahme ins Gesetz aber für überflüssig gehalten (vgl. BT-Drs. 18/3121, S. 30).

Der weitere Inhalt ist nur für registrierte Nutzer zugänglich. Bitte melden Sie sich an oder registrieren Sie sich für einen Zugang.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.