Streit um Indexmiete: Wann ist eine Klausel wirklich unwirksam?

Eine Indexmietklausel ist nicht allein deshalb unwirksam, weil sie keinen ausdrücklichen Hinweis darauf enthält, dass Mieterhöhungen nach § 559 BGB neben der Indexmiete nur unter den eingeschränkten Voraussetzungen des § 557b Abs. 2 S. 2 BGB verlangt werden können.

Eine Indexmietvereinbarung im Sinne des § 557b BGB ist nicht deshalb nach §§ 557 Abs. 4, 557b Abs. 5 BGB unwirksam, weil sie keine ausdrückliche Regelung darüber enthält, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter neben einer Indexmieterhöhung eine Mieterhöhung nach § 559 BGB verlangen kann. Entscheidend ist, ob die Klausel bei Auslegung nach §§ 133, 157 BGB dahingehend zu verstehen ist, dass die in § 557b Abs. 2 S. 2 BGB normierte Einschränkung - Modernisierungsmieterhöhungen sind während der Geltung einer Indexmiete nur zulässig, wenn der Vermieter bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat - abbedungen werden soll. Enthält die Klausel lediglich Regelungen zu den Voraussetzungen der Indexmietanpassung selbst und trifft sie zur Zulässigkeit von Modernisierungsmieterhöhungen keine eigenständige Aussage, fehlt es an einer solchen Abweichung.

Beschränkt sich die Klausel nach ihrem Wortlaut auf die Voraussetzungen der Indexmieterhöhung - insbesondere auf die Jahresfrist nach § 557b Abs. 2 S. 1 BGB und den Ausschluss dieser Frist für Mieterhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB - so enthält sie keine von § 557b Abs. 2 S. 2 BGB abweichende Regelung. Die gesetzlich angeordnete Beschränkung der Modernisierungsmieterhöhung bleibt als gesetzliche Rechtsfolge der Indexmietvereinbarung bestehen, ohne dass es ihrer vertraglichen Aufnahme bedarf. Die Auffassung, wonach die fehlende Aufnahme des Gesetzestexts zur Unwirksamkeit der Klausel führt (vgl. AG Berlin-Kreuzberg, 27.10.2022 - Az: 18 C 14/22; AG Berlin-Mitte, 17.05.2019 - Az: 25 C 67/19), verkennt, dass §§ 557 Abs. 4, 557b Abs. 5 BGB die Vertragsparteien nicht verpflichten, gesetzlich vorgesehene Regelungen ausdrücklich im Vertrag festzuhalten.

Auch eine Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 BGB führt nicht zur Unwirksamkeit. Selbst wenn die Klausel als Allgemeine Geschäftsbedingung zu behandeln ist - was vorliegt, wenn sie in Mietverträgen mit mindestens zwei weiteren Mietern desselben Gebäudes verwendet wird - enthält sie nach dem oben Gesagten keine von den gesetzlichen Vorschriften abweichende Regelung. Dies gilt auch unter Berücksichtigung des im AGB-Recht geltenden Auslegungsmaßstabs und der Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB. Verständnismöglichkeiten, die zwar theoretisch denkbar, praktisch aber fernliegend sind und für typischerweise an solchen Geschäften Beteiligte nicht ernsthaft in Betracht kommen, bleiben dabei unberücksichtigt (vgl. BGH, 07.04.2021 - Az: VIII ZR 49/19). Ein durchschnittlicher Vertragspartner wird die Klausel auch bei kundenfeindlichster Auslegung nicht als Erweiterung der Voraussetzungen für Modernisierungsmieterhöhungen verstehen, da sie sich mit diesen gesetzlichen Voraussetzungen nach Wortlaut und systematischer Stellung nicht befasst.

Das Transparenzgebot verlangt nicht, aus dem Gesetz oder der Rechtsnatur eines Vertrags folgende Rechte der Vertragsparteien ausdrücklich oder vollständig zu regeln (vgl. BGH, 26.05.2021 - Az: VIII ZR 42/20). Eine Klausel, die sich auf die Regelung der Voraussetzungen der Indexmietanpassung beschränkt, erweckt nicht den Anschein einer vollständigen Regelung aller Mieterhöhungsmöglichkeiten außerhalb von Indexanpassungen. Entscheidend für die Abgrenzung zur entgegenstehenden Rechtsprechung (vgl. LG Berlin II, 30.09.2025 - Az: 67 S 41/25; AG Berlin-Mitte, 25.11.2025 - Az: 104 C 5062/25) ist, ob die Klausel durch die Übernahme des Wortlauts von § 557b Abs. 2 S. 3 BGB oder durch eine der Regelung des § 557b Abs. 2 S. 1 BGB ausdrücklich widersprechende vertragliche Vereinbarung den Eindruck einer vollständigen Regelung erzeugt. Fehlen derartige Merkmale, liegt ein Transparenzverstoß nicht vor.

Die formellen Anforderungen einer Indexmieterhöhungserklärung nach § 557b Abs. 3 S. 1 und S. 2 BGB - Textform, Angabe der prozentualen Veränderung des Verbraucherpreisindexes und Einhaltung der Jahresfrist aus § 557b Abs. 2 S. 1 BGB - sind gesondert zu prüfen. Eine bloße Zustimmung des Mieters zu einem vorangegangenen, irrtümlich nach § 558 BGB gestellten Mieterhöhungsverlangen des Vermieters enthält keinen rechtsgeschäftlichen Verzicht auf zukünftige Indexmieterhöhungen und kann nicht als konkludente Vereinbarung einer Aufhebung der Indexmietvereinbarung ausgelegt werden. Ein derartiger Erklärungsgehalt lässt sich einer bloßen Zustimmung nicht entnehmen.

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