Ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach §§ 558 Abs. 1, 558a BGB setzt zwingend voraus, dass dem Mieter ein wirksames Mieterhöhungsverlangen zugegangen ist. Der Zugang stellt die Grundlage für die Entstehung der materiell-rechtlichen Pflicht zur Zustimmung dar. Ohne Zugang entfällt zugleich die Möglichkeit, die Zustimmung gerichtlich einzuklagen, da die in § 558b Abs. 2 BGB normierte Prozessvoraussetzung nicht erfüllt ist.
Als empfangsbedürftige Willenserklärung wird das Mieterhöhungsverlangen nach § 130 Abs. 1 Satz 1 BGB nur wirksam, wenn es dem Mieter zugeht. Bleibt dieser Zugang aus, fehlt es nicht lediglich an formellen Anforderungen, sondern an der Erklärung selbst. Damit liegt kein nach § 558a BGB formwidriges, sondern überhaupt kein wirksames Mieterhöhungsverlangen vor. Folglich ist die Klage auf Zustimmung in einem solchen Fall unzulässig (vgl. BGH, 13.11.2013 - Az: VIII ZR 413/12).
Teilweise wird vertreten, ein fehlender Zugang könne durch Nachholung im Prozess gemäß § 558b Abs. 3 Satz 1 BGB geheilt werden. Diese Ansicht verkennt, dass die Vorschrift ausschließlich auf die in § 558a BGB normierten Formalien Bezug nimmt. Das Erfordernis eines Zugangs der Erklärung wird davon nicht erfasst. Ein nicht zugegangenes Mieterhöhungsverlangen kann daher nicht nachträglich geheilt werden (vgl. BGH, 20.01.2010 - Az: VIII ZR 141/09).
Die Gesetzesmaterialien bestätigen dieses Verständnis. Nach dem Willen des Gesetzgebers sollte klargestellt werden, dass die Nachholmöglichkeit nur dann eröffnet ist, wenn überhaupt ein - wenn auch formunwirksames - Mieterhöhungsverlangen vorliegt. Damit soll sichergestellt werden, dass der Mieter vor Klageerhebung Kenntnis von der beabsichtigten Mieterhöhung erlangt und sich darauf einstellen kann.
Ein Nachholen des Erhöhungsverlangens ist grundsätzlich nur durch die Abgabe eines neuen, eindeutig als solches erkennbaren Erhöhungsverlangens möglich. Dieses kann außerhalb des Prozesses oder durch einen Schriftsatz im laufenden Verfahren erklärt werden, sofern der Inhalt für den Mieter unzweifelhaft als neues materiell-rechtliches Erhöhungsverlangen erkennbar ist. Wird jedoch lediglich auf ein bereits nicht zugegangenes Erhöhungsverlangen Bezug genommen und dieses weiterverfolgt, fehlt es an einer wirksamen Nachholung.
Damit ist eine Zustimmungsklage unzulässig, wenn dem Mieter das ursprüngliche Mieterhöhungsverlangen nicht zugegangen ist und im Prozess kein neues Erhöhungsverlangen wirksam erklärt wird.
Als empfangsbedürftige Willenserklärung wird das Mieterhöhungsverlangen nach § 130 Abs. 1 Satz 1 BGB nur wirksam, wenn es dem Mieter zugeht. Bleibt dieser Zugang aus, fehlt es nicht lediglich an formellen Anforderungen, sondern an der Erklärung selbst. Damit liegt kein nach § 558a BGB formwidriges, sondern überhaupt kein wirksames Mieterhöhungsverlangen vor. Folglich ist die Klage auf Zustimmung in einem solchen Fall unzulässig (vgl. BGH, 13.11.2013 - Az: VIII ZR 413/12).
Teilweise wird vertreten, ein fehlender Zugang könne durch Nachholung im Prozess gemäß § 558b Abs. 3 Satz 1 BGB geheilt werden. Diese Ansicht verkennt, dass die Vorschrift ausschließlich auf die in § 558a BGB normierten Formalien Bezug nimmt. Das Erfordernis eines Zugangs der Erklärung wird davon nicht erfasst. Ein nicht zugegangenes Mieterhöhungsverlangen kann daher nicht nachträglich geheilt werden (vgl. BGH, 20.01.2010 - Az: VIII ZR 141/09).
Die Gesetzesmaterialien bestätigen dieses Verständnis. Nach dem Willen des Gesetzgebers sollte klargestellt werden, dass die Nachholmöglichkeit nur dann eröffnet ist, wenn überhaupt ein - wenn auch formunwirksames - Mieterhöhungsverlangen vorliegt. Damit soll sichergestellt werden, dass der Mieter vor Klageerhebung Kenntnis von der beabsichtigten Mieterhöhung erlangt und sich darauf einstellen kann.
Ein Nachholen des Erhöhungsverlangens ist grundsätzlich nur durch die Abgabe eines neuen, eindeutig als solches erkennbaren Erhöhungsverlangens möglich. Dieses kann außerhalb des Prozesses oder durch einen Schriftsatz im laufenden Verfahren erklärt werden, sofern der Inhalt für den Mieter unzweifelhaft als neues materiell-rechtliches Erhöhungsverlangen erkennbar ist. Wird jedoch lediglich auf ein bereits nicht zugegangenes Erhöhungsverlangen Bezug genommen und dieses weiterverfolgt, fehlt es an einer wirksamen Nachholung.
Damit ist eine Zustimmungsklage unzulässig, wenn dem Mieter das ursprüngliche Mieterhöhungsverlangen nicht zugegangen ist und im Prozess kein neues Erhöhungsverlangen wirksam erklärt wird.
LG Berlin, 28.06.2019 - Az: 65 S 39/19
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Redaktionelle Bearbeitung: RAin Alexandra Klimatos und RA Dr. jur. Jens-Peter Voß | Geprüft von: RAin Patrizia Klein und RAin Theresia Donath
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