Die Wirksamkeit einer
Kündigung setzt voraus, dass dem Mieter zum Kündigungszeitpunkt kein Optionsrecht zur Verlängerung des Vertrags mehr zustand. Ein Optionsrecht kann nur innerhalb der vereinbarten Optionszeit ausgeübt werden. Wird die Option nicht fristgerecht erklärt, erlischt sie ebenso wie etwaig vereinbarte weitere Optionsmöglichkeiten. Dies gilt insbesondere bei hintereinander geschalteten Optionsrechten, die nur dann fortbestehen, wenn jeweils die vorangehende Option wirksam ausgeübt wurde.
Wird ein
Mietvertrag nach Ablauf der Optionsfrist durch Nachtrag verlängert, führt dies nicht automatisch zum Wiederaufleben eines erloschenen Optionsrechts. Auch ein Verweis auf die bisherigen vertraglichen Regelungen genügt nicht, um ein Optionsrecht erneut zu begründen. Erforderlich wäre eine ausdrückliche und unmissverständliche Vereinbarung über die Fortgeltung oder Neubegründung eines solchen Rechts. Dies entspricht der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, 14.07.1982 - Az: VIII ZR 196/81; BGH, 08.02.1995 - Az: XII ZR 42/93).
Ein neues Optionsrecht kann auch nicht durch die bloße Verwendung der Begriffe „Festmietzeit“ oder „Verlängerung“ angenommen werden. Maßgeblich ist allein, ob die Parteien in schriftlicher Form ausdrücklich eine entsprechende Vereinbarung getroffen haben. Fehlt es daran, bleibt es bei dem Erlöschen der ursprünglichen Option.
Infolgedessen ist die ordentliche Kündigung nach Ablauf der vertraglich vereinbarten Laufzeit wirksam. Eine Auslegung, wonach durch bloße Bezugnahme auf frühere Vertragsregelungen oder Verhandlungsinhalte stillschweigend ein Optionsrecht wieder begründet werden sollte, kommt nicht in Betracht. Damit endet das Mietverhältnis mit Ablauf der vereinbarten Befristung, sofern keine ausdrückliche Neubegründung eines Optionsrechts erfolgt ist.
