Wird ein Grundstück nicht vom Vermieter selbst, sondern von dessen Eigentümer veräußert, scheidet eine unmittelbare Anwendung des
§ 566 Abs. 1 BGB mangels Identität von Vermieter und Veräußerer grundsätzlich aus. Die Rechtsprechung lässt jedoch in bestimmten Fallgruppen eine analoge Anwendung zu. Die Voraussetzungen für eine entsprechende Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB liegen vor, wenn die Vermietung des veräußerten Grundstücks mit Zustimmung des Eigentümers und in dessen alleinigem wirtschaftlichen Interesse erfolgt und der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat (vgl. BGH, 27.10.2021 - Az: XII ZR 84/20). Paradigmatische Fälle sind die Einschaltung von Treuhändern oder Hausverwaltern in den Abschluss von
Mietverträgen.
Bedient sich der Grundstückseigentümer aus steuerlichen Gründen einer OHG als formeller Vermieterin - handelt diese also ausschließlich als verlängerter Arm des Eigentümers, ohne eigenes wirtschaftliches Interesse am Bestand des Mietverhältnisses - sind die Voraussetzungen der Analogie erfüllt. Vorliegend ergab sich dies aus der Zeugenaussage der Gesellschafterin der vermietenden OHG, die bestätigte, in ihrer Funktion als Geschäftsführerin die Hausverwaltung für den Eigentümer betrieben und diesem die Mieteinnahmen weitergeleitet zu haben; die Zwischenschaltung der Gesellschaft sei allein auf Empfehlung des Steuerberaters erfolgt. Der Umstand, dass Mietzahlungen auf ein Konto der OHG geflossen sind, steht dieser Beurteilung nicht entgegen, da es auf die wirtschaftliche Zuordnung der Einnahmen ankommt. Der Grundstückserwerber tritt in diesem Fall analog § 566 Abs. 1 BGB auf Vermieterseite in den Mietvertrag ein.
Für einen Gewerbemietvertrag mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr ist die Schriftform gemäß §§
550 Satz 1,
578 Abs. 1 BGB konstitutiv; anderenfalls gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und ist ordentlich kündbar. Grundsätzlich muss die unterzeichnete Vertragsurkunde alle wesentlichen Abreden - insbesondere Mietgegenstand, Mietzins, Vertragsdauer und Parteien - selbst enthalten. Im Falle der Bezugnahme auf andere Urkunden ist die Schriftform nur erfüllt, wenn diese als Anlagen beigefügt und im Moment der Unterzeichnung entsprechend dem Willen beider Parteien körperlich fest mit dem Vertrag verbunden sind. Die gedankliche Einheit von Vertrag und Anlage muss entweder durch körperliche Verbindung oder auf andere zweifelsfrei erkennbare Weise hergestellt sein. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, bedarf es weder einer zusätzlichen Unterzeichnung noch einer Paraphierung der Anlagen (vgl. BGH, 27.09.2017 - Az: XII ZR 114/16; BGH, 29.09.2004 - Az:
VIII ZR 341/03).
Der weitere Inhalt ist nur für registrierte Nutzer zugänglich. Bitte melden Sie sich an oder registrieren Sie sich für einen Zugang.
