Die ordentliche
Kündigung eines Gewerberaummietverhältnisses bedarf keines berechtigten Interesses des Vermieters. Die Sozialpflichtigkeit des Eigentums nach Art. 14 Abs. 2 GG sowie eine besondere kulturelle oder städtebauliche Bedeutung der Mietsache begründen keine Unwirksamkeit der Kündigung, da das Gesetz für gewerbliche Mietverhältnisse bewusst keinen Kündigungsschutz entsprechend dem Wohnraummietrecht vorsieht.
Bei Mietverhältnissen über Geschäftsräume auf unbestimmte Zeit richtet sich die ordentliche Kündigung nach §§
542 Abs. 1,
580a BGB. Gemäß § 580a Abs. 2 BGB ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächstfolgenden Kalendervierteljahres zulässig. Diese gesetzliche Regelung ist jedoch dispositiv; durch Individualabrede können die Parteien abweichende Kündigungsfristen vereinbaren. Entscheidend ist allein, dass die vertraglich vereinbarte oder gesetzliche Frist eingehalten wird - ein berechtigtes Interesse des Vermieters, wie es
§ 573 BGB für Wohnraummietverhältnisse vorschreibt, ist für die ordentliche Kündigung von Gewerberäumen gesetzlich nicht gefordert.
Art. 14 Abs. 2 GG normiert die Sozialpflichtigkeit des Eigentums. Diese Verfassungsnorm entfaltet im privatrechtlichen Rechtsverkehr zwischen Privaten jedoch keine unmittelbare Wirkung. Sie richtet sich in erster Linie an den Gesetzgeber, dem sie im Rahmen des Regelungsauftrags nach Art. 14 Abs. 1 S. 2 GG Schranken setzt. Eine analoge Anwendung des § 573 BGB auf Gewerberaummietverhältnisse - mit der Folge, dass auch für die ordentliche Kündigung eines Gewerbemietvertrages ein berechtigtes Interesse des Vermieters erforderlich wäre - scheidet mangels planwidriger Regelungslücke aus. Der Gesetzgeber hat mit § 580a BGB die Voraussetzungen der ordentlichen Kündigung bei gewerblicher Vermietung bewusst und abschließend normiert und dabei auf das Erfordernis eines berechtigten Interesses ausdrücklich verzichtet. Dies gilt selbst dann, wenn der Mietgegenstand eine besondere künstlerische, historische oder städtebauliche Bedeutung aufweist.
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