Die Miete
mindert sich von Gesetzes wegen aufgrund eines
Mangels, der die Tauglichkeit der vermieteten Wohnung einschränkt (vgl. BGH, 27.02.1991 - Az: XII ZR 47/90). Für Mängel trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast. Er muss den Mangel konkret beschreiben und bei langwierigen Mängeln eine detaillierte Schilderung über die Zeit vorlegen. Pauschale Beeinträchtigungen genügen nicht.
Nicht jede Abweichung vom vertragsgemäßen Zustand begründet eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung im Sinne von
§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB. Vorliegend betraf dies einen Feuchtigkeitsfleck von allenfalls Tellergröße um einen Lüftungskasten herum im Gäste-WC. Eine reine optische Beeinträchtigung stellt regelmäßig keinen erheblichen Mangel dar, wenn nicht dargelegt wird, dass und in welcher Weise die tatsächliche Nutzung des Raumes konkret eingeschränkt war.
Behauptet der Mieter, dass von Feuchtigkeit oder
Schimmelbildung eine Gesundheitsgefahr ausgeht, die die Benutzung des betroffenen Raumes unmöglich macht, trägt er hierfür die Beweislast. Die bloße Behauptung einer Gesundheitsgefährdung durch Sporen genügt nicht. Erforderlich ist der Nachweis durch geeignete Beweismittel wie Gutachten über Feuchtigkeitsmessungen oder Schimmelpilzanalysen. Vorliegend reichten einzelne Lichtbilder, auf denen Wasseransammlungen und ein Feuchtigkeitsfleck erkennbar waren, nicht aus, um eine gänzliche Unbenutzbarkeit des Gäste-WC wegen Feuchtigkeit und Schimmel nachzuweisen.
Eine behauptete „Schimmelbildung hinter den Fliesen“ muss konkret dargelegt werden. Es muss erkennbar sein, welcher Bereich betroffen ist, in welchem Umfang Schimmel vorhanden war und über welchen Zeitraum die Beeinträchtigung bestand. Eine reine Schimmelbildung um einen Luftfilter, der erkennbar ohne Aufwand getauscht werden kann, stellt keinen erheblichen Mangel dar, wenn die hiervon ausgehenden Beeinträchtigungen und deren Dauer nicht hinreichend dargelegt sind. Selbst vorgelegte Bilder müssen zeitlich eingeordnet werden können, damit nachvollziehbar ist, wann welche Beeinträchtigung in welchem Ausmaß vorlag.
Bei der Geltendmachung eines Wasserschadens muss der Mieter darlegen, wann und wie lange Wasser in die Wohnung eindringen konnte, welche Bereiche betroffen waren und wie sich dies konkret auf die Nutzbarkeit auswirkte. Die Vorlage einiger E-Mails mit kurzer Korrespondenz und weniger Lichtbilder stellt keinen ausreichenden Nachweis für die Behauptung dar, ein Raum sei über Monate hinweg gänzlich unbenutzbar gewesen. Insbesondere bei einem nur punktuellen Feuchtigkeitsfleck ist nicht ohne Weiteres erkennbar, weshalb der gesamte Raum nicht mehr genutzt werden konnte.
Wird vorgetragen, dass
Feuchtigkeitsschäden kurzfristig durch Betrocknungsgeräte behoben wurden, muss der Mieter substanziiert darlegen und nachweisen, dass dennoch eine fortdauernde Beeinträchtigung vorlag. Die bloße Behauptung anhaltend hoher Feuchtigkeit oder fortbestehender Gesundheitsgefahr genügt nicht, wenn hierfür keine objektiven Nachweise wie Messungen vorgelegt werden.
Erhebliche Mängel, die eine Mietminderung rechtfertigen, liegen nur vor, wenn die vertragsgemäße Nutzung der Mietsache tatsächlich beeinträchtigt ist. Eine theoretische oder befürchtete Beeinträchtigung reicht nicht aus. Der Mieter muss konkret darlegen, welche Nutzungshandlungen ihm nicht mehr möglich waren oder welche gesundheitlichen Beeinträchtigungen tatsächlich eintraten. Pauschale Angaben wie „Nutzung beeinträchtigt“ oder „Gesundheitsgefahr“ erfüllen diese Anforderungen nicht.
