Kündigungsschutz für Mietvertrag zur Wohnraumüberlassung an Arbeitnehmer?

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Entscheidend für die Einordnung eines Mietverhältnisses als Wohnraummietverhältnis im Sinne des § 549 Abs. 1 BGB ist nicht die Bezeichnung des Vertrags durch die Vertragsparteien oder ein etwaiger Wille der Beteiligten, sondern der Zweck, den der Mieter nach dem übereinstimmenden Willen der Vertragsparteien mit der Anmietung vertragsgemäß verfolgt.

Wohnraummiete liegt danach (nur) vor, wenn die Räume dem Mieter vertragsgemäß zur Befriedigung seiner eigenen Wohnbedürfnisse und/oder der Wohnbedürfnisse seiner Familie dienen sollen. Ob die vermieteten Räume tatsächlich zum Wohnen geeignet und letztlich auch (von Dritten) zu Wohnzwecken genutzt werden, spielt dagegen für die Einordnung als Wohnraummietverhältnis keine Rolle.

Welchen Zweck die Parteien des jeweiligen Vertragsverhältnisses verfolgen, ist durch Auslegung (§§ 133, 157 BGB) der vertraglichen Vereinbarungen zu ermitteln. Ist die Vertragspartei auf Mieterseite eine juristische Person, bedarf es jedoch in der Regel schon keiner weitergehenden Auslegung des Vertrages, weil eine juristische Person schon begrifflich weder selbst wohnen noch nahe Angehörige haben kann, so dass auch der Vertragszweck nicht auf die Erfüllung eigener Wohnbedürfnisse gerichtet sein kann. Dies gilt selbst dann, wenn eine GmbH Räume anmietet, um diese ihrem eigenen Geschäftsführer als Wohnräume zu überlassen.

Dieses Ergebnis entspricht der ständigen Rechtsprechung des BGH seit der Entscheidung vom 11.02.1981 zum Az: VIII ZR 323/79.

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