Mietzinsansprüche durch den Erwerber eines Hausgrundstücks

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Die Regelung des § 566 BGB sieht vor, dass der Erwerber einer Immobilie erst mit der Eintragung im Grundbuch anstelle des bisherigen Vermieters in die Rechte und Pflichten des Mietvertrags eintritt. Dieser Zeitpunkt markiert den Eigentumsübergang und ist rechtlich maßgeblich für den Eintritt des neuen Vermieters. Dennoch kann im Grundstückskaufvertrag eine abweichende Vereinbarung getroffen werden, wonach bestimmte Rechte – insbesondere die Ansprüche auf Mietzins – schon zu einem früheren Zeitpunkt auf den Erwerber übergehen. Eine solche Vereinbarung setzt voraus, dass der Veräußerer die Mietzinsforderungen aufschiebend bedingt an den Erwerber abtritt. Dies hat zur Folge, dass der Erwerber bereits vor dem Eigentumserwerb Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend machen kann.

In dem vorliegenden Fall wurde im notariellen Kaufvertrag vereinbart, dass ab einem bestimmten Stichtag, hier dem 01.06.2014, sämtliche Rechte und Pflichten auf die Erwerberin übergehen sollten. Dies beinhaltet auch die Abtretung der Mietzinsansprüche. Es ist allgemein anerkannt, dass Mietzinsansprüche auch vor dem Eigentumsübergang wirksam abgetreten werden können, sodass diese schon vor der Eintragung im Grundbuch dem Erwerber zustehen können. Entscheidend ist, dass die Abtretung vertraglich klar geregelt und die Voraussetzungen, insbesondere die Zahlung des Kaufpreises, erfüllt sind. Im konkreten Fall wurde die Kaufpreiszahlung zum vertraglich vorgesehenen Termin geleistet, weshalb die Abtretung der Mietzinsansprüche rechtswirksam erfolgt ist.

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