Rückzahlung der Mietkaution bei Vermieterwechsel

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Der Erwerber einer vermieteten Wohnung hat kraft Gesetzes die Rechte an der gestellten Sicherheit erlangt und ist mit allen Rechten und Pflichten in die Stellung des vormaligen Vermieters eingerückt. Die Mietsicherheit ist in dem Zustand und in der Höhe, in der sie zum Zeitpunkt des Eigentumswechsels bestand, vollständig auf den Erwerber übergegangen.

Damit steht dem Mieter gegen den Erwerber und Vermieter gemäß § 566 BGB aufgrund der Beendigung des Mietverhältnisses ein Anspruch auf Rückzahlung der gestellten Sicherheit zu. Hieran ändert auch die Tatsache nichts, dass der Erwerber und die Veräußerin im Kaufvertrag hinsichtlich der Kaution die Regelung getroffen haben, dass diese die Kaution entweder aufgrund einer Zustimmung der Mieter an den Erwerber weiter übertragen muss oder für den Fall, dass eine solche Zustimmung nicht vorliegt, die Kaution an die Mieter herauszugeben haben.

Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde:

Die Parteien streiten über die Rückzahlung einer von den Klägern geleisteten Mietkaution.

Die Kläger waren durch Mietvertrag vom 5.2.2013 vom 1.3.2013 bis zum 30.4.2016 Mieter der Zweizimmerwohnung im Erdgeschoss des Hauses … in E.. Das Mietverhältnis wurde durch die Kündigung der Kläger vom 21.1.2016 zum 30.4.2016 beendet.

Nach den mietvertraglichen Bestimmungen waren die Kläger gemäß § 5 des Mietvertrages verpflichtet an die damalige Vermieterin eine Mietkaution i. H. v. 1.290 € zu bezahlen. Diese Kaution wurde durch die Kläger auch an die damalige Vermieterin gezahlt.

Eigentümerin und Vermieterin der streitgegenständlichen Wohnung war im Zeitpunkt des Vertragsschlusses die …, welche im Zeitpunkt des Vertragsschlusses durch die … vertreten wurde.

Mit Datum vom 24.8.2015 wurde die Nebenintervenientin, damals noch unter dem Namen …, aufgrund des Verkaufs des Grundstücks …, als neue Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen.

Die streitgegenständliche Wohnung wurde anschließend zusammen mit mehreren anderen Wohnungen durch Veräußerung der dazugehörigen Grundstücke von der … an die Beklagte veräußert. Die Beklagte wurde am 17.11.2015 als neue Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen. In dem dazugehörigen Kaufvertrag vom 15.6.2015 haben die Parteien des Kaufvertrages unter § 4 folgendes geregelt: „Der Verkäufer wird die Mieter vom Verkauf unterrichten und ihre Zustimmung zur Übertragung der Sicherheiten und zur Enthaftung des Käufers einholen. Sollte der jeweilige Mieter die Zustimmung hierzu nicht innerhalb von acht Wochen nach Übergabe erteilen, ist der Verkäufer berechtigt, die jeweilige Mietsicherheit an den Mieter zurückzugeben, wonach der Käufer sie anschließend wieder anfordern kann.“.

Die Kläger haben der Übertragung der Mietsicherheit an die jetzige Beklagte nicht zugestimmt, weshalb die Kaution nicht an die Beklagte weitergeleitet wurde. Die vormalige Eigentümerin/Verkäuferin hat die von den Klägern geleistete Mietsicherheit samt Zinsen jedoch auch nicht an die Kläger ausgezahlt.

Mit Schriftsatz vom 22.2.2016 wurden die Kläger erfolglos durch die Beklagte aufgefordert die Mietkaution erneut an die Beklagte zu zahlen.

Als Reaktion hierauf hat die Klägerseite mit Schreiben vom 8.3.2016 die Mietverwalterin der Verkäuferin, die …, erfolglos aufgefordert die Kaution an die Kläger zurückzuzahlen.

Am 30.4.2016 wurde die streitgegenständliche Wohnung in vertragsgemäßen Zustand an die Beklagte übergeben.

Mit Schreiben vom 14.3.2017 wurde die Beklagte von den Klägern erfolglos unter Fristsetzung auf den 31.3.2017 zur Rückzahlung des Zinsen Kautionsguthabens aufgefordert.

Die Kläger behaupten, die Beklagte sei als Vermieterin im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtenden Klägern die unstreitig an die vormaligen Vermieter gezahlte Kaution zurückzuzahlen. Denn die Beklagte sei durch den Erwerb der Immobilie in die Rechte und Pflichten des Veräußerers aus der Vereinbarung über die Mietsicherheit und in die Rechte und Pflichten einer vom Mieter geleisteten Sicherheit, und zwar ohne Zustimmung der Kläger als Mieter, eingetreten. Insbesondere bestünden aus dem vormaligen Mietverhältnis auch keine fälligen Forderungen mehr, die zur Zurückhaltung der Kaution bzw. eines Teils der Kaution berechtigten würden. Die Kläger verhielten sich insbesondere auch nicht treuwidrig, indem sie die Beklagte auf Rückzahlung der Kaution in Anspruch nehmen, da diese von Gesetzwegen in die Pflichten aus der Kaution eingetreten seien. Die Beklagte sei ferner dazu verpflichtet auch die Kautionszinsen an die Kläger zu zahlen, wobei diese in Höhe eines Zinssatzes von 0,25 % pro Jahr anzusetzen seien, da die Beklagte bis heute nicht abgerechnet habe. Die seitens der Nebenintervenientin vorgetragenen Aufrechnung ginge ins Leere und sei daher nicht geeignet, den Klaganspruch zu Fall zu bringen.

Die Kläger beantragen, die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 1303,09 € zzgl. 5 % Zinsen Punkte über dem Basiszins hieraus seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte behauptet, die Kläger hätten gewusst, dass mangels ihrer Zustimmung entsprechend des Kaufvertrages vom 15.6.2015 die geleistete Mietkaution nicht an die Beklagte übertragen wurde und die Kaution daher nach wie vor von den ursprünglichen Vermietern gehalten werde. Die Kläger seien daher verpflichtet die vormaligen Vermieterin/ Vermieterinnen und nicht die Beklagte zu verklagen. Denn die Geltendmachung der Kaution gegenüber der Beklagten und Berufung auf § 566 a BGB sei treuwidrig, da die Kläger selbst aufgrund ihrer nicht erteilten Zustimmung die Übertragung an die Beklagte verhindert hätten. Vielmehr sei die damalige Verkäuferin und Voreigentümerin verpflichtet gewesen die Kaution an die Kläger auszuzahlen, nachdem diese ihre Zustimmung verweigert hatten. Dies habe die Verkäuferin pflichtwidrig unter Verletzung der Vereinbarung im Kaufvertrag nicht getan. Die seitens der Nebenintervenientin vorgetragene Aufrechnung der vormaligen Eigentümerin, der …, sei in der Tat unwirksam, da diese im Zeitpunkt der Aufrechnung nicht mehr Eigentümerin und Vermieterin gewesen sei.

Mit Schriftsatz vom 1.6.2017 hat die Beklagte der Fa. … den Streit verkündet.

Mit Schriftsatz vom 3.8.2017 ist die Fa. … unter Mitteilung des neuen Firmennamens … dem Rechtsstreit auf Seiten der Beklagten beigetreten.

Die Streitverkündete behauptet, der geltend gemachte Kautionsanspruch der Kläger bestünde nicht, da die Voreigentümerin -die … aufgrund berechtigter Nebenkostenforderungen aus dem Jahr 2014 i. H. v. 2164,50 € am 19.10.2016 gegen die Kautionsforderung wirksam aufgerechnet habe, so dass kein Anspruch auf Rückzahlung der Kaution mehr bestünde. Vielmehr bestünde noch ein Anspruch der … i. H. v. 854,57 €. Insbesondere sei die Aufrechnung auch aufgrund der Beendigung des Mietverhältnisses wirksam gewesen.

Die Beklagte wurde zunächst unter dem Namen … verklagt. Aufgrund des Schriftsatzes vom 8.5.2017 wurde das Passivrubrum in Projektgesellschaft … geändert, da die Beklagte durch Umwandlungsbeschluss vom 8.8.2016 unstreitig in eine Kommanditgesellschaft unter dem jetzigen Namen umgewandelt wurde und damit Rechtsnachfolgerin der ursprünglichen ….

Hierzu führte das Gericht aus:

Die zulässige Klage ist vollumfänglich begründet.