Umlage der Hauswartskosten in der Betriebskostenabrechnung

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In § 2 Nr. 14 BetrkV sind Kosten für den Hauswart als abrechnungsfähige Positionen aufgeführt. Hierzu gehören auch Vergütungen, die der Eigentümer dem Hauswart für seine Tätigkeiten zahlt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betreffen. Insofern sind Kosten für den Hauswart, die der Instandhaltung sowie der Verwaltungstätigkeit zuzuordnen sind, nicht umlagefähig. Der Vermieter ist verpflichtet, die umlagefähigen Hauswarttätigkeit einerseits und die nicht umlagefähigen Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten andererseits nachvollziehbar aufzuschlüsseln, so dass nicht umlagefähige Kosten herausgerechnet werden können. Insoweit trifft die Darlegungs- und Beweislast den Vermieter. Entscheidend für die konkrete Abrechnung ist der tatsächliche Zeitaufwand des Hauswarts für die jeweiligen abrechnungsfähigen Arbeiten. Die Leistungsbeschreibung im Vertrag des Vermieters mit dem Hauswart bzw. der ausführenden Firma ist lediglich ein Indiz für den Umfang der nicht umlagefähigen Kosten, sofern diese nicht abrechnungsfähige Dienstleistungen enthält.

Eine Abgrenzung der nach § 2 Nr. 14 BetrkV abrechenbaren Hauswarttätigkeit ergibt sich aus einer negativen Abgrenzung i.V.m. dem allgemeinen Betriebskostenbegriff und den Sonderregelungen des § 2 BetriebskV. Dass es sich um Betriebskosten handeln muss, folgt schon aus § 556 BGB. § 2 Nr. 14 Betriebskostenverordnung ermöglicht es deshalb nicht, Kosten nur deshalb auf den Mieter umzulegen, weil bestimmte Tätigkeiten einem Hauswart übertragen worden sind. Andererseits sind aber die ausdrücklich als Betriebskosten bezeichneten Aufwendungen auch dann umlegungsfähig, wenn die Tätigkeiten von einem Hauswart erledigt werden. Dies gilt auch für Aufwendungen, die den Nr. 15-17 unterfallen, obwohl Halbsatz zwei der Nr. 14 nur die Nr. 2-10 und 16 erwähnt. Ein doppelter Ansatz kommt aber auch hier nicht in Betracht. Eine weitere Einschränkung ergibt sich daraus, dass die Nr. 14 und die Umlegung von Arbeitskosten, nicht hingegen die Umlegung von Sachaufwendungen zulässt. Kosten des Hauswart sind deshalb diejenigen Kosten, die für Arbeitsleistungen anfallen, die bei gesonderter Vergütung bei den Nr. 2-10 und 15-17 anzusetzen sein würden.

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