Mietminderung während Abriss- und Neubauarbeiten am Nachbargebäude

Während der Abriss- und Neubauarbeiten am Nachbargebäude ist der Mietzins gemäß § 536 Abs. 1 BGB bei von dem Nachbargrundstück ausgehenden den vertragsgemäßen Gebrauch erheblich beeinträchtigenden Bauimmissionen gemindert.

Hierzu führte das Gericht aus:

Die durch die Abriss-/Kernsanierung im Rahmen des Neubaus eines Vorderhauses mit Tiefgarage (24 Pkw-Stellplätze) vom Nachbargrundstück auf die Mietsache einwirkenden und in ihrer Gesamtbelastung erheblichen Bauimmissionen führen zu einem Mietmangel i.S.d. § 536 Abs. 1 BGB, bereits begründet durch die deutliche Minderung der Tauglichkeit der (Wohnraum-) Mietsache zu der auch ohne ausdrückliche vertragliche Abrede anzunehmenden Vereinbarung der Ermöglichung eines zeitgemäßen nicht gesundheitsschädlichen Wohnens als unwandelbar festgelegtes Vertragssoll, dessen Erfüllung die Vermieterin als Hauptleistungspflicht als Äquivalent zu der für diesen Zustand vereinbarten Miete schon bei Auslegung des Vertrages gemäß § 157 BGB nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte schuldet, ohne dass es mangels planwidriger Unvollständigkeit des Vertrages einer ergänzenden Vertragsauslegung bedarf.

Die vom Amtsgericht vorgenommene Beurteilung steht im Einklang mit der ständigen Rechtsprechung der Kammer (vgl. zuletzt LG Berlin, 09.01.2020 - Az: 67 S 230/19) sowie des XII. Zivilsenates des BGH zu auf die Mietsache einwirkende durch nach Vertragsschluss zu verzeichnende nicht von dem Vermieter verursachte Immissionen aufgrund umfangreicher Bauarbeiten (vgl. BGH, 24.06.2015 - Az: XII ZR 78/14, BGH, 23.04.2008 - Az: XII ZR 62/06) und des Kammergerichts (KG, 17.09 2020 - Az: 8 U 1006/20). In beiden zitierten Entscheidungen geht der XII. Zivilsenat im Ausgangspunkt von der Minderung im Fall von nicht von dem Vermieter zu vertretenden erheblichen Bauimmissionen aus.

Dabei spielt es keine Rolle, ob dem Vermieter gegenüber dem Emittenten Abwehr- oder Entschädigungsansprüche nach § 906 BGB zustehen. Andernfalls würde es bei tatsächlich identischer Immissionsbelastung des Mieters von den - allein dem Zufall unterworfenen - rechtlichen Beziehungen des Vermieters zum Emittenten abhängen, ob dem Mieter Ansprüche auf Minderung des Mietzinses gemäß § 536 Abs. 1 BGB zustehen oder nicht. Das aber wäre mit dem in den §§ 535 ff. BGB bewusst verursachungs- und verschuldensunabhängig ausgestalteten Gewährleistungskonzept des Gesetzgebers unvereinbar. Wegen weiterer gegen die Abhängigkeit des Minderungsrechts des Mieters von einem Abwehr- oder Entschädigungsanspruch des Vermieters gegen den Nachbarn nach § 906 BGB sprechender Gesichtspunkte wird auf die von der Kammer geteilten Ausführungen des Kammergerichts verwiesen.