Nach § 21 Abs. 7 WEG dürfen die Kosten für einen besonderen Verwaltungsaufwand umgelegt werden. Hierunter versteht man einen über den üblichen Aufwand der gemeinschaftlichen Verwaltung hinausgehenden Aufwand, welcher bei typisierender Betrachtung die Verursachung zusätzlicher Kosten mit sich bringt.
„Soweit im Verwaltervertrag Ansprüche auf Mahngebühren, sonstige Sondervergütungen oder Aufwendungsersatz für Tätigkeiten vereinbart sind, die gegenüber einzelnen Miteigentümern erbracht oder von diesen veranlasst wurden, oder wenn Miteigentümern aus anderen Gründen einen besonderen Verwaltungsaufwand verursachen (z.B. Rücklastschriftgebühren beim Hausgeldeinzug in Folge mangelnder Kontodeckung), haben die betreffenden Miteigentümer die dadurch anfallenden Kosten der Gemeinschaft zu erstatten. Die Gemeinschaft kann diese Kosten als gesonderten Schaden geltend machen oder sie den betreffenden Miteigentümern in der nächsten Jahresabrechnung berechnen (Einzelbelastung); die Einzelbelastung in der Jahresabrechnung unterbleibt, wenn der erstattungspflichtigen Miteigentümer im Zeitpunkt der Beschlussfassung aus der Gemeinschaft ausgeschieden ist.“
Es handelt sich um einen Dauerbeschluss zur Direktbelastung einzelner Eigentümer. Mit dem Beschluss nach § 21 Abs. 7 WEG kann eine direkte Zahlungspflicht des einzelnen Eigentümers begründet werden. Die Eigentümer müssen dabei nicht für jeden Fall gesondert einen Beschluss fassen. Es ist ihnen auch möglich diesbezüglich einen Dauerbeschluss zu fassen. Entgegen der Ansicht der Kläger müssen diese Ansprüche nicht von der Gemeinschaft gesondert verfolgt werden. Sie können gemäß § 21 Abs. 7 WEG in die Jahresabrechnung über eine Direktbelastung eingestellt werden.
Der Beschluss ist zwar sehr weit gefasst und umfasst eine Vielzahl zukünftiger Fälle, dennoch ist er bestimmt genug. Der Beschluss entspricht sogar der Formulierung unter BeckOGK/Greiner, 01.03.2018, WEG § 26 Rn. 252. Für den Fall, dass ein Eigentümer einen besonderen Verwaltungsaufwand selbst veranlasst oder verursacht, können ihm die Kosten hierfür in der Jahresabrechnung auferlegt werden. Damit hat der Beschluss einen umsetzbaren Regelungsgehalt.
Hierzu führte das Gericht aus:
Nach dem streitgegenständlichen Beschluss werden, soweit im Verwaltervertrag Ansprüche des Verwalters auf gesonderte Vergütungen bestehen, diese auf den einzelnen Miteigentümer umgelegt, wenn dieser die Tätigkeit des Verwalters veranlasst hat oder wenn er aus anderen Gründen einen besonderen Verwaltungsaufwand verursacht:„Soweit im Verwaltervertrag Ansprüche auf Mahngebühren, sonstige Sondervergütungen oder Aufwendungsersatz für Tätigkeiten vereinbart sind, die gegenüber einzelnen Miteigentümern erbracht oder von diesen veranlasst wurden, oder wenn Miteigentümern aus anderen Gründen einen besonderen Verwaltungsaufwand verursachen (z.B. Rücklastschriftgebühren beim Hausgeldeinzug in Folge mangelnder Kontodeckung), haben die betreffenden Miteigentümer die dadurch anfallenden Kosten der Gemeinschaft zu erstatten. Die Gemeinschaft kann diese Kosten als gesonderten Schaden geltend machen oder sie den betreffenden Miteigentümern in der nächsten Jahresabrechnung berechnen (Einzelbelastung); die Einzelbelastung in der Jahresabrechnung unterbleibt, wenn der erstattungspflichtigen Miteigentümer im Zeitpunkt der Beschlussfassung aus der Gemeinschaft ausgeschieden ist.“
Es handelt sich um einen Dauerbeschluss zur Direktbelastung einzelner Eigentümer. Mit dem Beschluss nach § 21 Abs. 7 WEG kann eine direkte Zahlungspflicht des einzelnen Eigentümers begründet werden. Die Eigentümer müssen dabei nicht für jeden Fall gesondert einen Beschluss fassen. Es ist ihnen auch möglich diesbezüglich einen Dauerbeschluss zu fassen. Entgegen der Ansicht der Kläger müssen diese Ansprüche nicht von der Gemeinschaft gesondert verfolgt werden. Sie können gemäß § 21 Abs. 7 WEG in die Jahresabrechnung über eine Direktbelastung eingestellt werden.
Der Beschluss ist zwar sehr weit gefasst und umfasst eine Vielzahl zukünftiger Fälle, dennoch ist er bestimmt genug. Der Beschluss entspricht sogar der Formulierung unter BeckOGK/Greiner, 01.03.2018, WEG § 26 Rn. 252. Für den Fall, dass ein Eigentümer einen besonderen Verwaltungsaufwand selbst veranlasst oder verursacht, können ihm die Kosten hierfür in der Jahresabrechnung auferlegt werden. Damit hat der Beschluss einen umsetzbaren Regelungsgehalt.
AG Nürnberg, 26.07.2018 - Az: 244 C 1341/18 WEG
Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.
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