Baualter der Wohnung zur Einordnung in den Mietspiegel

Eine Wohnung ist nicht stets in die Baualtersklasse einzuordnen, in der das Gebäude erstellt wurde. Diese Wertung kann insbesondere nicht dem Mietspiegel der Stadt Potsdam 2012 entnommen werden. Denn der Mietspiegel führt in seiner Anmerkung zum Vergleichsmerkmal „Beschaffenheit“ aus, dass die Beschaffenheit einer Wohnung im Mietspiegel durch das Baualter der Wohnung dargestellt wird und nicht „zwingend durch das des Gebäudes“. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus den Ausführungen der Landeshauptstadt Potsdam vom 15. Januar 2015, so dass für die Zuweisung einer Wohnung in ein bestimmtes Rasterfeld eine Anknüpfung an das Jahr der Errichtung bzw. der Bezugsfertigkeit der Wohnung möglich ist.

Es ist zwar grundsätzlich davon auszugehen, dass das Baualter der Wohnung auch nach einer Modernisierung maßgeblich ist. Eine Erfassung der Daten der Vergleichswohnung in der Baualtersklasse der Zeit der Modernisierung ist jedoch anerkannt und kommt dann in Betracht, wenn mit ihrer Bezugsfertigkeit auch rechtlich ein Neubau vorliegt. Hierzu können die Bestimmungen des Wohnungsförderungsgesetzes (WoFG) herangezogen werden. Dort ist zwar nur der öffentlich geförderte Wohnungsbau geregelt, jedoch sind die Begriffsbestimmungen des Gesetzes aber auch sonst zu Grunde zu legen. Gemäß § 16 Abs. 1 WoFG ist Wohnungsbau (1) das Schaffen von Wohnraum in einem neuen selbstständigen Gebäude, (2) die Beseitigung von Schäden an Gebäuden unter wesentlichem Bauaufwand, durch die die Gebäude auf Dauer wieder zu Wohnzwecken nutzbar gemacht werden, (3) die Änderung, Nutzungsänderung oder Erweiterung von Gebäuden, durch die unter wesentlichem Bauaufwand Wohnraum geschaffen wird, oder (4) die Änderung von Wohnraum unter wesentlichem Bauaufwand zur Anpassung an geänderte Wohnbedürfnisse.

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