Betriebskostennachforderung im Gewerberaummietrecht und die Verwirkung

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Ein Recht ist verwirkt, wenn es der Berechtigte über einen längeren Zeitraum hinweg nicht geltend macht, obwohl er dazu in der Lage wäre („Zeitmoment“), und der Verpflichtete sich mit Rücksicht auf das gesamte Verhalten des Berechtigten darauf einrichten durfte und eingerichtet hat, dass dieser sein Recht auch in Zukunft nicht geltend machen werde („Umstandsmoment“).

Die Jahresfrist zur Erstellung der Abrechnung gibt Maß für das Zeitmoment, nicht die Verjährungsfrist und schon gar nicht die für den Mieter hinsichtlich des Abrechnungsanspruchs geltende Verjährungsfrist. Es kommt allein auf die Rechte und Pflichten des Vermieters an, weil es um seinen Nachforderungsanspruch geht.

Hierzu führte das Gericht aus:

Das Amtsgericht hat für das Zeitmoment zutreffend darauf abgestellt, dass die Klägerin erst zweieinhalb Jahre nach Eintritt der Fälligkeit des Abrechnungsanspruchs die Betriebskostenabrechnung des Jahres 2016 erhalten hat. Entgegen der Ansicht der Beklagten ist für das Zeitmoment nicht auf die Verjährung des Abrechnungsanspruchs des Mieters abzustellen, sondern auf die Einjahresfrist des § 556 Abs. 3 BGB, innerhalb derer der Vermieter abzurechnen hat. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist verliert der Vermieter den Anspruch Nachzahlung von Betriebskosten gegen einen Wohnungsmieter; damit soll eine schnelle Abrechnung der Betriebskosten erreicht und ein Streit über viele Jahre zurückliegende Betriebskosten vermieden werden. Um einen solchen Nachzahlungsanspruch geht es vorliegend, nicht um einen Anspruch des Mieters auf Erstattung von Überzahlungen, der ggf. mit seinem Abrechnungsanspruch vorbereitet werden soll.

Zwar handelt es sich vorliegend nicht um ein Wohnraummietverhältnis, die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 BGB bestimmt aber auch die Auslegung von Gewerbemietverträgen hinsichtlich einer Abrechnungspflicht des Vermieters und wurde vorliegend sogar ausdrücklich vereinbart. Der Zweck der Frist ist derselbe wie bei Wohnraummietverhältnissen. Auch wenn eine Fristversäumung bei Gewerbemietverträgen nicht als Ausschlussfrist sanktioniert ist, hat sie im vorliegenden Zusammenhang doch Bedeutung für die Bestimmung des Zeitmoments bei der Verwirkung.