Zwar kann im Falle, dass die Rückgabe einer Gewerberaumfläche in nicht vertragsgemäßem Zustand erfolgt, ein Anspruch auf Schadensersatz in Form von Mietausfall für den Zeitraum von Vertragsende bis zur Neuvermietung der Mietsache aus §§ 280, 281, 249, 252 BGB bestehen.
Macht der Vermieter einen Mietausfallschaden geltend, muss er aber darlegen, dass ihm infolge des Zustandes der Mietsache ein konkreter Mietausfall entstanden ist.
Dazu muss der Vermieter regelmäßig substantiiert vortragen, an wen, zu welchem Zeitpunkt und zu welchen Bedingungen ihm tatsächlich eine Weitervermietung im Fall der ordnungsgemäßen Durchführung der Schönheitsreparaturen möglich gewesen wäre, da ein Mietausfall nicht einfach unterstellt werden kann. Jedenfalls sind konkrete Anknüpfungstatsachen, die für eine hinreichende Schadenwahrscheinlichkeit sprechen, darzulegen.
Ein Anspruch aus
§ 546 a BGB setzt voraus, dass die Mietsache dem Vermieter vorenthalten wird, d.h. der Mieter dem Vermieter - in Widerspruch zu dessen Willen - die Mietsache nicht zurückgibt.
In welchem Zustand sich die Mietsache bei der (vorgesehenen) Rückgabe befindet, ist grundsätzlich ohne Bedeutung, so dass allein darin, dass der Mieter dem Vermieter die Räume in verwahrlostem oder einem sonst nicht vertragsgemäßen Zustand überlässt, noch keine Vorenthaltung gesehen werden kann.
Dementsprechend wird einhellig eine Vorenthaltung der Mietsache verneint, wenn ein Mieter die Mietsache zurückgibt, ohne die ihm obliegenden
Schönheitsreparaturen auszuführen.
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