Wozu der Mietvertrag Sie wirklich verpflichtet: ➠ Lassen Sie Ihren Vertrag prüfenNicht nur während eines laufenden Mietverhältnisses, sondern auch zum Ende des Mietverhältnisses müssen Vermieter immer wieder feststellen, dass
Schönheitsreparaturen nicht vorgenommen worden sind, obwohl diese eigentlich fällig gewesen wären.
Was die Möglichkeiten des Vermieters angeht, in einem solchen Fall seine Rechte durchzusetzen, ist zwischen einem laufenden und einem beendeten Mietverhältnis zu unterscheiden.
Was gilt beim laufenden Mietverhältnis?
Der Vermieter kann – sofern der Mieter die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen übernommen hat – auch während des laufenden Mietverhältnisses die Vornahme solcher Reparaturen vom Mieter verlangen. Der Vermieter hat in dieser Hinsicht einen sogenannten Erfüllungsanspruch.
Der Anspruch des Vermieters wird mangels eines Fristenplanes fällig, sobald die Mietwohnung bei objektiver Betrachtungsweise renovierungsbedürftig ist. Dies gilt unabhängig davon, ob infolge bislang unterlassener Renovierungen bereits die Substanz der Wohnung gefährdet ist.
Nimmt der Mieter im laufenden Mietverhältnis nun keine Schönheitsreparaturen vor oder führt er diese unsachgemäß durch, so berechtigt dies den Vermieter nicht dazu, Schadensersatzforderungen an den Mieter zu richten. Ein anderes gilt lediglich für den Fall, dass das Unterlassen des Mieters zu erheblichen Substanzschäden führt, da regelmäßig erst dann ein Vermögensnachteil zu bejahen ist. Stattdessen ist der Mieter auf Durchführung der erforderlichen, vereinbarten Tätigkeiten zu verklagen.
Alternativ kann der Vermieter auch einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlichen Kosten verlangen und die Maßnahme selbst durchführen (BGH, 06.04.2005 - Az:
VIII ZR 192/04).
Was gilt bei einem beendeten Mietverhältnis?
Der Vermieter kann – sofern der Mieter die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen übernommen hat – für den Fall, dass Schönheitsreparaturen nicht wie erforderlich vorgenommen wurden, alternativ zur Durchsetzung seines Erfüllungsanspruchs Schadensersatz vom Mieter verlangen.
Voraussetzung für einen Schadensersatzanspruch ist, dass die Arbeiten fällig bzw. erforderlich waren, der Mieter vom Vermieter zur Vornahme der Arbeiten aufgefordert wurde und hierfür eine angemessene Frist gesetzt wurde, die der Mieter hat verstreichen lassen.
Das Aufforderungsschreiben des Vermieters muss genau darstellen, welche Renovierungsarbeiten in welchem Umfang erwartet werden. Eine floskelhafte Bezugnahme („notwendige Arbeiten“ o.a.) ist nicht ausreichend.
Sofern es sich um die Beanstandung von nicht sachgemäßen Arbeiten des Mieters handelt, sind die konkreten Mängel vom Vermieter darzulegen und so zu beschreiben, dass für den Mieter ersichtlich ist, was der Vermieter konkret für unzureichend erachtet (KG, 22.01.2007 - Az:
12 U 28/06; KG, 30.10.2006 - Az:
8 U 38/06). Die bloße Angabe, dass die ausgeführten Schönheitsreparaturen nicht fachgerecht seien, ist eine Bewertung ohne Angabe der zugrunde liegenden Tatsachen und daher unzureichend.
Als angemessen wird eine Frist erachtet, innerhalb der die geforderten Arbeiten auch tatsächlich vorgenommen werden können. Üblicherweise sind zwei bis drei Wochen für eine komplette Wohnungsrenovierung ausreichend (KG, 30.10.2006 - Az:
8 U 38/06). Wird die Frist zu knapp gesetzt, gilt eine angemessene Frist als in Lauf gesetzt. Die Fristsetzung wird also hierdurch nicht unwirksam.
Eine Frist kann der Vermieter jedoch grundsätzlich erst nach Fälligkeit der Arbeiten setzen. Wird dies vor Fälligkeit getan, ist die Fristsetzung unwirksam.
Bei ernsthafter und endgültiger Verweigerung des Mieters, die Arbeiten vorzunehmen, ist eine Fristsetzung entbehrlich (BGH, 10.07.1991 - Az: XII ZR 105/90). Allein aufgrund des Umstands, dass der Mieter ohne Vornahme der Schönheitsreparaturen ausgezogen ist, kann eine solche Verweigerung nicht angenommen werden, wenn der Vermieter nicht vorab konkret mitgeteilt hat, welche Arbeitern er konkret vom Mieter erwartet.
Ein Schadensersatzanspruch des Vermieters scheidet aus, wenn ein anerkannter Hinderungsgrund vorliegt und der Mieter die Nichtvornahme somit nicht zu vertreten hat (z.B. wenn die Wohnung aufgrund von Weitervermietung o.a. nicht mehr zugänglich gemacht werden kann bzw. wird, die Mietsache erheblich beschädigt oder durchfeuchtet ist).
Die Höhe des entstandenen Schadens ergibt sich aus den für die Arbeiten erforderlichen Auslagen. Diese sind durch Rechnung bzw. Kostenvoranschlag durch eine Fachfirma zu belegen. Hierbei ist zu beachten, dass der Vermieter nicht dazu verpflichtet ist, ist als Schadensersatz verlangten Kosten tatsächlich für die Wohnungsrenovierung zu verwenden. Lediglich die dann nicht angefallene Umsatzsteuer dürfte dann streitig sein.
Schadensersatzansprüche des Vermieters verjähren sechs Monate nach Rückgabe der Mietsache. Selbst dann, wenn die Voraussetzungen für den Schadensersatzanspruch erst später entstehen, etwa weil der Vermieter eine Frist setzt, die nach Rückgabe der Mietsache abläuft, beginnt die Verjährung zu laufen (BGH, 19.01.2005 - Az:
VIII ZR 114/04).
Mietausfallschaden, wenn die Wohnung nicht weitervermietet werden kann
Kommt es aufgrund Vornahme von Renovierungsarbeiten zu einer verzögerten Weitervermietung, so kann der Vermieter neben den Renovierungskosten auch die entgangene Miete fordern.
Für den Mietausfall ist der Vermieter beweispflichtig. Ohne einen tatsächlichen potenziellen Nachmieter kann kein Mietausfall verlangt werden.
Die Wohnung hätte bei ordnungsgemäßer Durchführung der Arbeiten also direkt weitervermietbar gewesen sein müssen.
