Pauschaler Hinweis auf fehlende Schönheitsreparaturen reicht nicht

Zieht ein Mieter aus, ohne Schönheitsreparaturen auszuführen, kann in diesem Verhalten eine endgültige Erfüllungsverweigerung liegen. Voraussetzung dafür ist aber grundsätzlich, dass der Vermieter dem Mieter zuvor konkret mitgeteilt hat, welche Schönheitsreparaturen durchzuführen sind.

Stehen zwischen dem Zeitpunkt, wo der Vermieter die Mietsache zurückerhält und dem mit dem Nachmieter vereinbarten Einzugstermin drei Wochen Zeit zur Verfügung, kann allein wegen der Kürze der zur Verfügung stehenden Zeit nicht davon ausgegangen werden, dass Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Geltendmachung des Schadensersatzanspruches wegen Nichtdurchführung von Schönheitsreparaturen rechtfertigen.

Der Vermieter ist vielmehr verpflichtet, dem Mieter eine angemessene Frist zur Durchführung der geforderten Schönheitsreparaturen zu setzen. Grundsätzlich wird davon ausgegangen, dass eine 14-Tages-Frist zur Vornahme der Renovierung einer kompletten Wohnung ausreichend ist.

Hierzu führte das Gericht aus:

Eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung kann grundsätzlich erst dann in Erwägung gezogen werden, wenn dem Mieter klargemacht worden ist, was man von ihm im Einzelnen erwartet, der Vermieter ihm also konkret mitgeteilt hat, welche genauen Arbeiten er durchführen muss.

Zwar kann in Fällen, wo der Mieter - wie hier - ausgezogen ist, ohne Schönheitsreparaturen durchzuführen, eine endgültige Erfüllungsverweigerung vorliegen. Abzustellen ist dabei aber auf die jeweiligen Umstände des Einzelfalles. Nach der Rechtsprechung des BGH (BGH, 10.07.1991 - Az: XII ZR 105/90) kann eine endgültige Erfüllungsverweigerung etwa dann angenommen werden, wenn der Mieter durch sein Verhalten vor Vertragsbeendigung eindeutig zum Ausdruck bringt, dass er seinen vertraglich übernommenen Verpflichtungen nicht nachkommen wird und demgemäß das Mietobjekt bei Vertragsende räumt, ohne Anstalten für die Vorbereitung oder Ausführung der Schönheitsreparaturen getroffen zu haben. In dem vom Bundesgerichtshof zu entscheidenden Fall war der Mieter bereits vor Auszug in zwei Schreiben ausführlich auf die Notwendigkeit von Schönheitsreparaturen und zur Wiederherstellung des Sollzustandes der Mieträume hingewiesen worden.

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