Gemäß
§ 538 BGB kann der Mieter Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen, wenn die Mietsache bei Abschluss des
Mietvertrags mit einem
Mangel behaftet ist.
Von § 538 BGB erfasst wird insbesondere auch der Fall, dass der vereinbarten Nutzung des Mietobjekts von vornherein ein auf seiner Beschaffenheit oder Lage beruhendes öffentlich - rechtliches Gebrauchshindernis entgegensteht. Dies ist der Fall, wenn der Zustand der Räume nicht den einschlägigen Vorschriften für den vorgesehenen Gewerbebetrieb entspricht.
Diese Voraussetzungen lagen hier vor, weil die Räumlichkeiten nicht die nach der Baugenehmigung vom 31. März 2000 erforderliche Luft- und Trittschalldämmung aufwiesen.
Bei der Forderung nach Schadensersatz ist zu unterscheiden, ob der Mieter Schadensersatz wegen zeitweiliger oder wegen endgültiger Nichterfüllung des Vertrages geltend macht. Ersteres kommt in Betracht, wenn und solange noch ein Interesse des Mieters an der Gebrauchsgewährung besteht. Dagegen kommt ein Schadensersatz wegen Nichterfüllung des gesamten Vertrages in Betracht, wenn der Mieter das Mietverhältnis wegen einer vom Vermieter zu vertretenden Gebrauchsbeeinträchtigung oder (teilweisen) Nichtgewährung des Gebrauchs nach
§ 542 BGB berechtigter Weise kündigt. D.h. also, dass der Mieter Schadensersatz wegen Nichterfüllung des Vertrages - dieser wird von der Klägerin geltend gemacht - nur erfolgreich durchsetzen kann, wenn er den Mietvertrag wirksam gemäß § 542 gekündigt hat.
Die Wirksamkeit der Kündigung wegen Nichtgewährung des Gebrauchs setzt voraus, dass der Mieter dem Vermieter zuvor eine angemessene Frist zur Abhilfe gesetzt hat und diese Frist ergebnislos verstrichen ist. Die Erklärung muss erkennen lassen, dass der Mieter die Beseitigung des Mangels innerhalb der von ihm gesetzten Frist erwartet; eine Anzeige nach
§ 545 BGB ist nicht ausreichend. Die Frist ist möglichst genau zu bestimmen.
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