Umfassend ist eine
Modernisierung nach
§ 556f S. 2 BGB dann, wenn die Investition mindestens ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen (Kosten-)Aufwandes erreicht.
Zu berücksichtigen sind auch die qualitativen Auswirkungen der Maßnahmen auf die Gesamtwohnung; sie muss in mehreren wesentlichen Bereichen (insbesondere Sanitär, Heizung, Fenster, Fußboden, Elektroinstallation bzw. energetischen Eigenschaften) verbessert worden sein.
Reine Instandsetzungsmaßnahmen, die nicht die Anforderungen des
§ 555b BGB erfüllen, können jedoch schon begrifflich nicht unter § 556f Satz 2 BGB fallen.
Wird eine niedrigere Miete gemäß §§ 256 Abs. 1 ZPO, 556d Abs. 1, 2 BGB i.V.m. der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin festgestellt, so folgt hieraus ein Anspruch des Mieters auf Rückzahlung überzahlter Miete sowie anteiliger
Mietsicherheit, soweit diese drei Monatsmieten übersteigt.
