Ein Vermieter hat nach einer
Modernisierungsmaßnahme verschiedene Möglichkeiten, diese zum Gegenstand einer
Mieterhöhung zu machen.
Er kann ausschließlich nach
§ 559 BGB vorgehen, also 11% der anrechenbaren Kosten zum Gegenstand einer Mieterhöhung machen. Es gilt keine
Kappungsgrenze oder Wartefrist.
Er kann aber auch ausschließlich nach
§ 558 BGB vorgehen und vom Mieter die Zustimmung zur neuen ortsüblichen
Vergleichsmiete für modernisierten Wohnraum verlangen.
Möglich ist auch die Kombination dieser Verfahren.
Wählt der Vermieter diesen Weg, darf es aber nicht zu einer kumulativen Mieterhöhung kommen, bei der die Modernisierung doppelt, nämlich sowohl bei § 558 BGB als auch bei § 559 BGB berücksichtigt wird.
Führt also die Mieterhöhung nach § 559 BGB zu einer Miete, die unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete für modernisierten Wohnraum liegt, kann der Vermieter auch noch die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gem. § 558 BGB verlangen. Hierdurch darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten werden. Eine Mieterhöhung nach § 559 BGB scheidet aber immer dann aus, wenn der Vermieter die Modernisierung bereits einmal bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB berücksichtigt hat.
Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen i.S. des § 559 BGB durchgeführt, ist er berechtigt, diese Maßnahmen zur Grundlage einer Mietzinserhöhung zu machen.
Er kann dabei zwischen zwei Wegen wählen:
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