Bei einem
Wohnraummietvertrag kann auch ein Ausnahmefall zur Problematik der Wohnflächenabweichung bei einer Dachgeschoss-Maisonette-Wohnung (mit ausgebautem Spitzboden) gegeben sein, bei dem dann eine konkrete Vereinbarung über eine nach der Zweite BerechnungsVO zu berechnenden
Wohnfläche nicht vorliegt, so dass dann auch eine Wohnflächenberechnung nach der
Zweite BerechnungsVO hier nicht maßgeblich wäre.
Insoweit können die Mietvertragsparteien dem Begriff der „Wohnfläche“ im Einzelfall auch eine abweichende Bedeutung beimessen oder ein anderer Berechnungsmodus ist ortsüblich oder nach der Art der Wohnung nahe liegender.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kommt somit einer Vereinbarung der Vertragsparteien darüber, welche Flächen in die Berechnung der Wohnfläche einzubeziehen sind, der Vorrang zu.
Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde:
Der Kläger trägt vor, dass für die ca. 133,00 qm große Maisonette-Wohnung gemäß § 3 des Mietvertrages vereinbart worden sei, dass die Beklagten spätestens am 3. Werktag des Monats den Mietzins und die Betriebskostenvorauszahlung zu zahlen hätten. Nachzahlungsaufforderungen aus erstellten Betriebskostenabrechnungen seien im Übrigen innerhalb eines Monats nach Aufforderung zu bezahlen.
Mit Schreiben vom 17.12.2007 habe er dann den Beklagten auch die Betriebs- und Heizkostenabrechnung für den Zeitraum vom 01.01.2006 bis 31.12.2006 übersandt. Aus dieser Abrechnung - auf der Grundlage einer Wohnfläche von 133,20 qm - habe sich ein Nachzahlungsanspruch in Höhe von 1.099,45 Euro ergeben. In Bezug auf die Kostenpositionen Grundsteuer (195,39 Euro) und Gebäudereinigung (94,77 Euro) würde er jedoch nunmehr nach Rechtshängigkeit des Verfahrens die Klage zurücknehmen, so dass sich jetzt noch ein fälliger Betrag in Höhe von 809,29 Euro ergeben würde.
Zwar hätten die Beklagten bereits mit Schreiben vom 14.01.2008 Widerspruch gegen diese Betriebskostenrechnung eingelegt und insofern auch vorgetragen, dass die Betriebskostenabrechnung nicht ordnungsgemäß erstellt worden sei, da als Umlageschlüssel eine falsche Wohnfläche von 133,20 qm zugrunde gelegt worden wäre und nach dem Vortrag der Beklagten die Wohnfläche lediglich 115,70 qm betragen würde, jedoch ist er der Auffassung, dass unter Berücksichtigung der Besonderheiten einer Maisonette-Wohnung hier sogar die Wohnfläche 139,93 qm beträgt und insofern eine Korrektur der Abrechnung für das Jahr 2006 - soweit nicht bereits eine teilweise Klagerücknahme erfolgt ist - auch nicht erfolgen müsse.
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