Der Antragsteller ist Verwaltungsbeiratsvorsitzender der Antragsgegnerin.
Nachdem die ursprünglich bestellte Hausverwaltung den Verwaltervertrag mit Schreiben vom 29.09.2021 fristlos gekündigt und das Amt des Hausverwalters mit sofortiger Wirkung niedergelegt hatte, lud der Antragsteller mit Schreiben vom 06.11.2021 die Eigentümer der Antragsgegnerin für den 01.12.2021 um 18:00 Uhr zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung in den Pfarreiräumen der Vaterunserkirche in München ein. Dabei sollte eine Beschlussfassung über die Bestellung einer neuen Hausverwaltung erfolgen. Die Einladung enthielt den Hinweis, dass die Versammlung zu den am Versammlungstermin gültigen Hygieneregeln stattfinde, und die Eigentümer hierzu am Eingang aktuell informiert würden. Ferner wurden sie gebeten, sich vorab auch selbst zu informieren und daran zu denken, eine evtl. erforderliche Maske oder einen erforderlichen Nachweis hinsichtlich Testung, Impfung oder Genesung mitzubringen.
Nach dem Inkrafttreten der 15. Bayerischen Infektionsschutzmaßnahmeverordnung zum 24.11.2021 wurde die Eigentümerversammlung abgesagt, weil der Antragsteller der Ansicht ist, deren Durchführung unter „2-G Plus“ Voraussetzungen sei wohnungseigentumsrechtlich nicht zulässig, da nicht geimpfte oder genesene Wohnungseigentümer von vornherein von der Teilnahme an der Eigentümerversammlung ausgeschlossen würden. Nachdem das Amtsgericht München wie auch andere Gerichte in den vergangenen Monaten in zahlreichen Urteilen entschieden hätten, dass einzelne Eigentümer nicht allein darauf verwiesen werden können, dass sie eine Vollmacht an die Hausverwaltung oder andere Eigentümer erteilen, sondern jedem Eigentümer die physische Teilnahme an einer Eigentümerversammlung möglich sein müsse, und bei Verstoß gegen diesen Grundsatz eine Nichtigkeit sämtlicher gefasster Beschlüsse anzunehmen sei, sei es rechtlich nicht mehr möglich, einen gültigen Beschluss über die Bestellung einer neuen Hausverwaltung herbeizuführen.
Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung vom 03.12.2021 war zurückzuweisen, da mangels Vorbefassung der Wohnungseigentümer kein Verfügungsanspruch auf Bestellung eines Notverwalters im Wege der gerichtlichen Beschlussersetzung besteht.
1. Vor Beantragung einer gerichtlichen Beschlussersetzung muss der Antragsteller im Rahmen des Möglichen und Zumutbaren alles versucht haben, eine Entscheidung der Wohnungseigentümer selbst zu erreichen. Bevor ein Wohnungseigentümer das WEG-Gericht in Anspruch nimmt, um eine Regelung wegen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§§ 18, 19 WEG) zu erreichen, müssen er und die anderen Wohnungseigentümer grundsätzlich selbst versuchen, in Wahrnehmung ihres Selbstorganisationsrechts eine angemessene Lösung des Problems zu finden. Ein Rechtsschutzbedürfnis besteht daher in der Regel nicht, wenn der klagende Wohnungseigentümer ohne vorherige Einschaltung der anderen Wohnungseigentümer und ohne Versuch einer eigenen Regelung sogleich das Gericht mit seinem Begehren befasst. Die Vorbefassung wird in der Regel in einer Versammlung zu suchen sein. Auch ein schriftlicher Beschluss nach § 23 Abs. 3 WEG ist vorstellbar.
Ein Rechtsschutzbedürfnis besteht ausnahmsweise allerdings auch ohne eine Vorbefassung der anderen Wohnungseigentümer, wenn dem Antragsteller der Versuch einer Vorbefassung unzumutbar war oder der Versuch, etwa auf Grund der Mehrheitsverhältnisse, erkennbar aussichtslos und daher bloße „Förmelei“ wäre.
Nachdem die ursprünglich bestellte Hausverwaltung den Verwaltervertrag mit Schreiben vom 29.09.2021 fristlos gekündigt und das Amt des Hausverwalters mit sofortiger Wirkung niedergelegt hatte, lud der Antragsteller mit Schreiben vom 06.11.2021 die Eigentümer der Antragsgegnerin für den 01.12.2021 um 18:00 Uhr zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung in den Pfarreiräumen der Vaterunserkirche in München ein. Dabei sollte eine Beschlussfassung über die Bestellung einer neuen Hausverwaltung erfolgen. Die Einladung enthielt den Hinweis, dass die Versammlung zu den am Versammlungstermin gültigen Hygieneregeln stattfinde, und die Eigentümer hierzu am Eingang aktuell informiert würden. Ferner wurden sie gebeten, sich vorab auch selbst zu informieren und daran zu denken, eine evtl. erforderliche Maske oder einen erforderlichen Nachweis hinsichtlich Testung, Impfung oder Genesung mitzubringen.
Nach dem Inkrafttreten der 15. Bayerischen Infektionsschutzmaßnahmeverordnung zum 24.11.2021 wurde die Eigentümerversammlung abgesagt, weil der Antragsteller der Ansicht ist, deren Durchführung unter „2-G Plus“ Voraussetzungen sei wohnungseigentumsrechtlich nicht zulässig, da nicht geimpfte oder genesene Wohnungseigentümer von vornherein von der Teilnahme an der Eigentümerversammlung ausgeschlossen würden. Nachdem das Amtsgericht München wie auch andere Gerichte in den vergangenen Monaten in zahlreichen Urteilen entschieden hätten, dass einzelne Eigentümer nicht allein darauf verwiesen werden können, dass sie eine Vollmacht an die Hausverwaltung oder andere Eigentümer erteilen, sondern jedem Eigentümer die physische Teilnahme an einer Eigentümerversammlung möglich sein müsse, und bei Verstoß gegen diesen Grundsatz eine Nichtigkeit sämtlicher gefasster Beschlüsse anzunehmen sei, sei es rechtlich nicht mehr möglich, einen gültigen Beschluss über die Bestellung einer neuen Hausverwaltung herbeizuführen.
Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung vom 03.12.2021 war zurückzuweisen, da mangels Vorbefassung der Wohnungseigentümer kein Verfügungsanspruch auf Bestellung eines Notverwalters im Wege der gerichtlichen Beschlussersetzung besteht.
1. Vor Beantragung einer gerichtlichen Beschlussersetzung muss der Antragsteller im Rahmen des Möglichen und Zumutbaren alles versucht haben, eine Entscheidung der Wohnungseigentümer selbst zu erreichen. Bevor ein Wohnungseigentümer das WEG-Gericht in Anspruch nimmt, um eine Regelung wegen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§§ 18, 19 WEG) zu erreichen, müssen er und die anderen Wohnungseigentümer grundsätzlich selbst versuchen, in Wahrnehmung ihres Selbstorganisationsrechts eine angemessene Lösung des Problems zu finden. Ein Rechtsschutzbedürfnis besteht daher in der Regel nicht, wenn der klagende Wohnungseigentümer ohne vorherige Einschaltung der anderen Wohnungseigentümer und ohne Versuch einer eigenen Regelung sogleich das Gericht mit seinem Begehren befasst. Die Vorbefassung wird in der Regel in einer Versammlung zu suchen sein. Auch ein schriftlicher Beschluss nach § 23 Abs. 3 WEG ist vorstellbar.
Ein Rechtsschutzbedürfnis besteht ausnahmsweise allerdings auch ohne eine Vorbefassung der anderen Wohnungseigentümer, wenn dem Antragsteller der Versuch einer Vorbefassung unzumutbar war oder der Versuch, etwa auf Grund der Mehrheitsverhältnisse, erkennbar aussichtslos und daher bloße „Förmelei“ wäre.
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Redaktionelle Bearbeitung: RAin Alexandra Klimatos und RA Dr. jur. Jens-Peter Voß | Geprüft von: RAin Patrizia Klein und RAin Theresia Donath
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