Wird eine Wohnung zur kurzfristigen Nutzung durch ständig wechselnde Gäste („Boardinghouse“) vermietet, liegt eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung vor. Dabei ist es unerheblich, ob eine kurzfristige Vermietung unmittelbar an ständig wechselnde Gäste oder eine langfristige Vermietung an ein Unternehmen erfolgt, das seinerseits ständig wechselnde Personen dort unterbringt.
Hierzu führte das Gericht aus:
Eine Wohnnutzung zeichnet sich durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, die Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie die Freiwilligkeit des Aufenthaltes aus.
Daran fehlt es hier nach dem eigenen, durch das in erster Instanz vorgelegte Rechnungsbuch bestätigte Vorbringen der Kläger, wonach die übliche Aufenthaltsdauer der Gäste in den Jahren 2019 und 2020 nur bis zu fünf Tage betrug.
Es liegt auf der Hand, dass unter diesen Bedingungen keine auf Dauer angelegte Häuslichkeit begründet werden kann; die Zeitspanne des jeweiligen Aufenthalts ist deshalb entgegen der Auffassung der Kläger für die bauplanungsrechtliche Einordnung von Bedeutung.
Ob die Kläger selbst kurzfristig vermietet haben, wie dies das Rechnungsbuch ausweist, oder eine längerfristige Vermietung an Unternehmen erfolgt ist, die wiederum ihre Mitarbeiter dort kurzfristig unterbringen, ist unerheblich. Maßgeblich ist, dass die Wohnung tatsächlich in einer Weise genutzt wird, die kein Wohnen im Rechtssinne darstellt.
Ob die Nutzung der Wohnung als kleiner Betrieb des Beherbergungsgewerbes (§ 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO 1990) angesehen werden kann, bedarf keiner Vertiefung. Die darin liegende Nutzungsänderung wäre genehmigungspflichtig, weil das öffentliche Baurecht an diese neue gewerbliche Nutzung andere Anforderungen stellt als an eine reine Wohnnutzung (§ 60 Abs. 2 Nr. 1 NBauO).
Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens zusätzlich zu prüfen wäre insbesondere die Verträglichkeit der gewerblichen Nutzung mit den Ansprüchen der Nachbarn auf Erhaltung der im Reinen Wohngebiet besonders geschützten Wohnruhe; ein ständiger Gästewechsel im Tage- oder Wochenrhythmus dürfte jedenfalls in einem Mehrfamilienhaus und angesichts der bereits vorliegenden Nachbarbeschwerde durchaus kritisch zu betrachten sein.
Das Ergebnis eines Baugenehmigungsverfahrens liegt vor diesem Hintergrund auch nicht in einer Weise zugunsten der Kläger auf der Hand, dass sich die Nutzungsuntersagung deshalb als unverhältnismäßig darstellen könnte. Offensichtlich genehmigungsfähig ist die beabsichtigte Nutzungsänderung nicht.
