Nach
§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.
Der Vermieter ist demnach grundsätzlich zur Instandhaltung, d. h. der Erhaltung des vertrags- und ordnungsgemäßen Zustandes durch Beseitigung der durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkungen entstehenden baulichen und sonstigen
Mängel verpflichtet.
Bei Vorhandensein von
Feuchtigkeit und
Schimmelbildungen hat nach der sogenannten Gefahrkreistheorie der Vermieter den Beweis zu führen, dass der Schimmel nicht auf bauseitige Ursachen zurückzuführen ist, und dass der Zustand der Fenster und Türen sowie der Heizung keinen Einfluss auf die Mängel ausübt.
Hierbei muss der Vermieter den Beweis führen, dass aus technisch-handwerklicher Sicht auszuschließen ist, dass der Schimmel auf die Bausubstanz zurückzuführen ist. Erst wenn der Vermieter diesen Beweis geführt hat, muss der Mieter beweisen, das der Schimmel nicht durch ein etwa vertragswidriges Heiz- und Lüftungsverhalten entstanden ist.
Vorliegend konnte die Vermieterin gerade nicht ausschließen, dass die Feuchtigkeit und Schimmelerscheinungen auf die Bausubstanz zurückzuführen ist.
Nach den schriftlichen und mündlichen Ausführungen des Sachverständigen ist das Gericht vorliegend zur Überzeugung gekommen, dass in der Wohnung Baumängel in Form von Wärmebrücken vorhanden sind. Die Vermieterin konnte sich somit nicht entlasten. Es war an dieser Stelle noch nicht Sache der Mieterin zu beweisen, dass der Schimmel nicht durch ihr vertragswidriges Heiz- und Lüftungsverhalten entstanden ist.
Aus den Angaben des Sachverständigen ergab sich darüber hinaus, dass Schimmelpilzbildung wohl nur durch ein überdurchschnittliches und ständig kontrolliertes Heiz- und Lüftungsverhalten zu vermeiden ist. Ein derartiges Lüftungs- und Heizverhalten kann mangels konkreter Absprachen jedoch in der Regel nicht von einem durchschnittlichen Mieter verlangt werden.
