Jede dritte Mieterhöhung hat Fehler! ➠ Wir prüfen das für Sie.Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter eine
Modernisierung angekündigt, bei der die Außenfassade gedämmt und die Fenster ausgetauscht werden sollten. Mit der Ankündigung wurde eine voraussichtliche
Mieterhöhung von 140,16 € angegeben (66,60 € für die Dämmung und 73,56 € für die Fenster).
Als die Mieterhöhung dann nach Abschluss der Maßnahmen erfolgen sollte, ergab sich jedoch ein Betrag von 212,76 €.
Die Parteien stritten in der Folge um die Höhe und die Zeitpunkte der nun zu zahlenden Miete.
Hierzu führte das Gericht aus:
Gemäß
§ 559 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen und nach
§ 559 b Abs. 2 Satz 1 BGB schuldet der Mieter die erhöhte Miete im Falle einer ordnungsgemäßen und in Textform abgegebenen Erhöhungserklärung mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung.
Im vorliegenden Fall verlängert sich diese Frist gemäß § 559 b Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 BGB jedoch um 6 Monate, denn die tatsächliche Mieterhöhung übersteigt die angekündigte Mieterhöhung um mehr als 10 %. Die tatsächliche Mieterhöhung übersteigt hier die angekündigte Mieterhöhung sogar um etwas mehr als 50 %. Die Vermieterin hatte eine Mieterhöhung von insgesamt 140,16 € angekündigt, während sie mit ihrem Schreiben vom 29. Januar 2014 eine Erhöhung der Nettokaltmiete um insgesamt 212,76 € verlangt. Dabei kann dahinstehen, ob die 10%-Grenze für jede einzelnen Modernisierungsmaßnahme zu berechnen ist oder nur in der Addition für alle durchgeführten Maßnahmen, denn auch bei Betrachtung der einzelnen Maßnahmen übersteigt die jeweils tatsächliche Mieterhöhung die 10 % – Grenze.
Die Vermieterin ist auch nicht berechtigt, mit Beginn des 3. Monats nach Zugang der Mieterhöhungserklärung eine Mieterhöhung in Höhe des angekündigten Erhöhungsbetrages von insgesamt 140,16 € zu verlangen und nur den Differenzbetrag ab dem 01. Oktober 2014 geltend zu machen. Vielmehr wirkt die gesamte Mieterhöhung erst ab dem 9. Monat, der dem Zugang des Erhöhungsverlangens folgt. Zweck der Vorschrift des § 559 b Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 BGB ist, die Parteien eines Mietverhältnisses, das ein Dauerschuldverhältnis ist, zu möglichst ehrlichen Erklärungen nach § 555 c BGB zu erziehen. Dieser Zweck würde verfehlt, wenn die Angabe einer wesentlich geringeren Mieterhöhung ohne Folgen bliebe und der Vermieter zumindest im Umfang seiner Ankündigung die erhöhte Miete schon mit Beginn des 3. Monats verlangen könnte.
