Zwar kann nach § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB zur Begründung einer Mieterhöhung insbesondere Bezug genommen werden auf einen Mietspiegel im Sinne von §§ 558c, 558d BGB. Darüber hinaus bestimmt § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB, dass bei Fehlen eines Mietspiegels, der den Anforderungen in § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 entspricht, auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden kann.
Über den Wortlaut hinaus ist anerkannt, dass erst recht dann ein anderer Mietspiegel verwendet werden kann, wenn in der Gemeinde, in der die Mietsache liegt, überhaupt kein Mietspiegel vorhanden ist.
Ungeachtet des Wortlautes „insbesondere“ kann diese Vorschrift aber nicht so verstanden werden, dass der „andere“ Mietspiegel auch ein solcher einer nicht vergleichbaren Gemeinde sein darf. Denn dann liefe die ausdrückliche Nennung der „vergleichbaren Gemeinde“ ins Leere.
Das Mieterhöhungsverlangen war vorliegend auf den Mietspiegel von Freiburg gestützt, der hier nicht anwendbar ist. Die Orte sind nicht vergleichbar. Freiburg ist eine Universitätsstadt mit ca. 218.000 Einwohnern mit großstädtischer wirtschaftlicher Struktur, einer entsprechend ausgebauten Verkehrsinfrastruktur und einem breiten kulturellem Angebot. Waldkirch mit ca. 21.000 hat den Charakter einer beschaulicheren Kleinstadt, die durchaus von der Nähe der Großstadt profitiert.
An der fehlenden Vergleichbarkeit ändert sich auch nichts dadurch, dass einzelne Ortsteile von Freiburg ebenfalls keinen großstädtischen Charakter haben. Für die Vergleichbarkeit kommt es angesichts des klaren Wortlauts von § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB auf die Gebietskörperschaft in ihrer Gesamtheit an. Der Begriff „Gemeinde“ in § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB ist ein Rechtsbegriff, der aufgrund der Regelungen in Art. 28 GG und in den Gemeindeordnungen der Bundesländer eine feste Bedeutung hat. Gemeinde in diesem Sinne ist nur der Stadtkreis Freiburg, nicht dagegen einzelne Stadtteile von Freiburg (wie Hochdorf). Auch die Systematik des Gesetzes spricht für diese enge Auslegung, denn § 558c Abs. 2 BGB unterscheidet ausdrücklich zwischen „Gemeinden“ und „Gemeindeteilen“.
Maßgeblich ist also allein der Vergleich der Gemeinden als Gebietskörperschaften in ihrer Gesamtheit. Ein Teilvergleich ist unzulässig. Allenfalls käme eine ausweitende Auslegung in Betracht, wenn die Nachbargemeinde lediglich für den in Bezug genommenen Stadtteil - als Gemeindeteil i. S. d. § 558c Abs. 2 BGB - einen eigenen Mietspiegel erstellt hätte.
Das ist aber vorliegend nicht der Fall, sondern der Mietspiegel erstreckt sich auf das gesamte Gemeindegebiet Freiburgs und sieht lediglich Zu- bzw. Abschläge für einzelne Stadtteile vor.
Über den Wortlaut hinaus ist anerkannt, dass erst recht dann ein anderer Mietspiegel verwendet werden kann, wenn in der Gemeinde, in der die Mietsache liegt, überhaupt kein Mietspiegel vorhanden ist.
Ungeachtet des Wortlautes „insbesondere“ kann diese Vorschrift aber nicht so verstanden werden, dass der „andere“ Mietspiegel auch ein solcher einer nicht vergleichbaren Gemeinde sein darf. Denn dann liefe die ausdrückliche Nennung der „vergleichbaren Gemeinde“ ins Leere.
Das Mieterhöhungsverlangen war vorliegend auf den Mietspiegel von Freiburg gestützt, der hier nicht anwendbar ist. Die Orte sind nicht vergleichbar. Freiburg ist eine Universitätsstadt mit ca. 218.000 Einwohnern mit großstädtischer wirtschaftlicher Struktur, einer entsprechend ausgebauten Verkehrsinfrastruktur und einem breiten kulturellem Angebot. Waldkirch mit ca. 21.000 hat den Charakter einer beschaulicheren Kleinstadt, die durchaus von der Nähe der Großstadt profitiert.
An der fehlenden Vergleichbarkeit ändert sich auch nichts dadurch, dass einzelne Ortsteile von Freiburg ebenfalls keinen großstädtischen Charakter haben. Für die Vergleichbarkeit kommt es angesichts des klaren Wortlauts von § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB auf die Gebietskörperschaft in ihrer Gesamtheit an. Der Begriff „Gemeinde“ in § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB ist ein Rechtsbegriff, der aufgrund der Regelungen in Art. 28 GG und in den Gemeindeordnungen der Bundesländer eine feste Bedeutung hat. Gemeinde in diesem Sinne ist nur der Stadtkreis Freiburg, nicht dagegen einzelne Stadtteile von Freiburg (wie Hochdorf). Auch die Systematik des Gesetzes spricht für diese enge Auslegung, denn § 558c Abs. 2 BGB unterscheidet ausdrücklich zwischen „Gemeinden“ und „Gemeindeteilen“.
Maßgeblich ist also allein der Vergleich der Gemeinden als Gebietskörperschaften in ihrer Gesamtheit. Ein Teilvergleich ist unzulässig. Allenfalls käme eine ausweitende Auslegung in Betracht, wenn die Nachbargemeinde lediglich für den in Bezug genommenen Stadtteil - als Gemeindeteil i. S. d. § 558c Abs. 2 BGB - einen eigenen Mietspiegel erstellt hätte.
Das ist aber vorliegend nicht der Fall, sondern der Mietspiegel erstreckt sich auf das gesamte Gemeindegebiet Freiburgs und sieht lediglich Zu- bzw. Abschläge für einzelne Stadtteile vor.
LG Freiburg, 29.08.2014 - Az: 9 S 78/14
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Redaktionelle Bearbeitung: RAin Alexandra Klimatos und RA Dr. jur. Jens-Peter Voß | Geprüft von: RAin Patrizia Klein und RAin Theresia Donath
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