Räumungsklage ohne Berücksichtigung wirksamen Bestreitens der Eigenbedarfslage

Das Urteil des Landgerichts Berlin vom 27. Juli 2004 - Az: 63 S 160/04 - verletzt die Beschwerdeführer in ihrem Grundrecht aus Art. 15 Abs. 1 VvB und wird aufgehoben. Die Sache wird an das Landgericht Berlin zurückverwiesen.

1. Die Beschwerdeführerin zu 1. ist Mieterin einer in einem Mehrfamilienhaus in Berlin-Schöneberg gelegenen Wohnung, deren Eigentümer der Beteiligte zu 2. ist. In der Wohnung leben außerdem die Beschwerdeführer zu 2. und 3., die Tochter und der Enkel der Beschwerdeführerin zu 1. Der bestehende Mietvertrag vom 20. Februar 1952 war zwischen den Eltern der Beschwerdeführerin zu 1. und der damaligen Eigentümerin des Wohnhauses geschlossen worden, die 1983 Wohnungseigentum an der Wohnung begründet und von der der Beteiligte zu 2. die Wohnung 1997 erworben hatte.

Mit Schreiben vom 24: Februar 2003 kündigte der Beteiligte zu 2. das mit der Beschwerdeführerin zu 1. bestehende Mietverhältnis zum 29. Februar 2004, sprach die Kündigung vorsorglich auch gegenüber den Beschwerdeführern zu 2. und 3. aus und verlangte die Räumung und Herausgabe der Wohnung zum 29. Februar 2004. Zur Begründung der Kündigung machte er Eigenbedarf für seine beiden Töchter und deren jeweilige Lebensgefährten geltend, wobei derzeit die eine Tochter mit ihrem Lebensgefährten und ihrer Mutter in einer 3-Zimmer-Wohnung lebe, die andere mit ihrem Lebensgefährten in einer 1-Zimmer-Wohnung und die beiden verlobten Paare zusammen in die für ihre Bedürfnisse und finanziellen Verhältnisse geeignete, von der Beteiligten zu 1. gemietete Wohnung einziehen wollten.

Da die Beschwerdeführer die Wirksamkeit der Kündigung bestritten und erklärten, das Mietobjekt nicht herausgeben zu wollen, erhob der Beteiligte zu 2. am 14. November 2003 gegen die Beschwerdeführer Klage vor dem Amtsgericht Schöneberg auf Herausgabe der Wohnung frühestens zum 29. Februar 2004. Dabei machte er Eigenbedarf in derselben Weise wie im Kündigungsschreiben geltend und berief sich zum Beweis der Lebensverhältnisse und -pläne seiner Töchter auf deren Zeugnis und das ihrer jeweiligen Verlobten. Mit Schriftsatz vom 17. Dezember 2003 wurde die Klagebegründung dahin ergänzt, dass die eine Tochter nunmehr einen anderen Verlobten habe, von diesem ein Kind erwarte und mit ihm und ihrer Mutter weiterhin in derselben Wohnung lebe. Zum Beweis dafür berief sich die Klage auf das Zeugnis der Tochter, ihrer Mutter und des Verlobten. Der Beteiligte zu 2. kündigte unter Hinweis auf die zuvor genannte Änderung in den Lebensverhältnissen einer seiner Töchter das Mietverhältnis vorsorglich erneut mit Schreiben vom 2. Januar 2004 zum 31. Dezember 2004 und stützte mit Schriftsatz seiner Verfahrensbevollmächtigten vom 9. Januar 2004 seine Räumungsklage vorsorglich auch auf diese Kündigung. Ferner wurde in der Klage darauf hingewiesen, dass § 564 b Abs. 2 Satz 3 und 4 BGB a: F. i. V. m. dem Gesetz über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung (Sozialklauselgesetz) (BGBl. Teil 1, S. 487) und der Verordnung zur Bestimmung Berlins zu einem Gebiet im Sinne des Gesetzes über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung (Sozialklauselverordnung) vom 11. Mai 1993 (GVBl. 1993, S. 216) der Wirksamkeit der Kündigung nicht entgegenstehe, da die Sozialklauselverordnung nach der Rechtsprechung des Landgerichts Berlin in Anlehnung an das Urteil des Oberverwaltungsgerichts Berlin vom 13. Juni 2002 mit Wirkung zum 1. September 2000 außer Kraft getreten sei und die im Sozialklauselgesetz festgelegte Kündigungssperrfrist von zehn Jahren nach Begründung des Wohnungseigentums für die vorliegende Kündigung daher ohne Relevanz sei.

Der Verfahrensbevollmächtigte der Beschwerdeführer beantragte Klageabweisung und berief sich darauf, dass die erfolgte Kündigung in die Sperrfrist zehn Jahren nach dem Sozialklauselgesetz falle, da dieses einschließlich der dazu ergangenen Sozialklauselverordnung gemäß Art. 229 § 3 Abs. 6 EGBGB im vorliegenden Fall fortgelte, und die Kündigung damit nichtig sei. Der der ursprünglichen Kündigung hinsichtlich des Eigenbedarfs in der Klage zugrunde gelegte Sachverhalt in Bezug auf die Lebens- und Wohnverhältnisse der Töchter des Beteiligten zu 2. wurde hinsichtlich sämtlicher Einzelheiten mit Nichtwissen bestritten. Außerdem sei der ursprünglich geltend gemachte Eigenbedarfsgrund durch die Auflösung des Verlöbnisses der einen Tochter weggefallen und bezüglich des neuen Eigenbedarfsgrundes laufe erneut die gesetzlich vorgesehene Kündigungsfrist. Darüber hinaus liege auch im Fall der Wirksamkeit der erfolgten Kündigung für die Beschwerdeführer ein besonderer Härtefall vor, insbesondere im Hinblick auf das Alter und den Gesundheitszustand der Beschwerdeführerin zu 1.