Gemäß
§ 573 Abs. 1 BGB kann ein Vermieter nur
kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt gem. § 573 Abs. 2 BGB insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Dies wird grundsätzlich bei einem
Zahlungsrückstand angenommen, der eine fristlose Kündigung gemäß
§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB rechtfertigt, also wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist.
Bei einer ordentlichen Kündigung muss aber im Gegensatz zur fristlosen Kündigung ein Verschulden des Mieters sowie eine nicht unerhebliche Vertragsverletzung hinzukommen (vgl. BGH, 16.02.2005 - Az:
VIII ZR 6/04). Denn § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB begünstigt den Mieter im Gegensatz zur fristlosen Kündigung dahingehend, dass ihm die Möglichkeit eröffnet wird, seine Pflichtverletzung aufgrund besonderer Umstände als nicht erheblich ansehen zu lassen.
Nach Auffassung des BGH kann in diesem Rahmen sogar eine nachträgliche Zahlung zu Gunsten des Mieters berücksichtigt werden und sein vorheriges Fehlverhalten in einem milderen Licht erscheinen lassen (BGH, 16.02.2005 - Az:
VIII ZR 6/04).
Nach neueren Entscheidungen des BGH vom 10.10.2012 (Az:
VIII ZR 107/12) und vom 19.9.2018 (Az:
VIII ZR 231/17) ist insbesondere im Rahmen des Einzelfalls außerdem zu klären, ob sich der Vermieter treuwidrig verhält, wenn er auf einen erstmaligen, zur fristlosen Kündigung berechtigenden Zahlungsrückstand binnen weniger Tage die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung eines langfristig beanstandungsfrei geführten Mietverhältnisses erklärt, und trotz prompten Ausgleichs des Zahlungsrückstandes durch den Mieter an der ordentlichen Kündigung festhält.
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