Die Parteien stritten vorliegend um die Berechtigung eines
Mieterhöhungsbegehrens des Vermieters. Das Mieterhöhungsbegehren wurde unter Bezugnahme auf den
Esslinger Mietspiegel aus dem Jahr 2012 begründet, wobei sich die Wohnung nicht in Esslingen, sondern in einer Nachbargemeinde befand.
Da die Mieter keine Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen erteilten, musste die Sache gerichtlich geklärt werden.
Der Vermieter war der Ansicht, dass hier eine Vergleichbarkeit vorliege - alleine schon weil es bisher allgemein üblich gewesen sei, dass die umliegenden Gemeinden diesen Mietspiegel seit nunmehr 40 Jahren zur Anwendung bringen.
Vor Gericht scheiterte der Vermieter mit seiner Klage auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung.
Das Mieterhöhungsverlangen war mangels einer den formellen Anforderungen des
§ 558a Abs. 1, 2, 4 BGB genügenden Begründung unwirksam. Denn der darin herangezogene Mietspiegel von Esslingen ist nach Ansicht des Gerichts nicht zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens für die in der Gemeinde Baltmannsweiler gelegenen Wohnung geeignet.
Zulässigkeitsvoraussetzung einer Mieterhöhungsklage gemäß § 558 a BGB ist letztlich, dass ein formell ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen vorliegt. Nur ein ordnungsgemäßes Erhöhungsverlangen löst die Überlegungsfrist aus. Daran schließt sich die Klagefrist des
§ 558b BGB an. Ohne Überlegungsfrist läuft keine Klagefrist, und eine außerhalb der Klagefrist erhobene Klage ist als unzulässig abzuweisen.
Die gemäß § 558a Abs. 1 BGB erforderliche Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen, um überflüssige Prozesse zu vermeiden. Hierfür ist erforderlich, dass die Begründung dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt, damit er während der Überlegungsfrist die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen und sich darüber schlüssig werden kann, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht.
Auch wenn an das Begründungserfordernis keine überhöhten Anforderungen gestellt werden dürfen, so ist auch nach Ansicht des BGH in formeller Hinsicht erforderlich, dass das Erhöhungsverlangen Tatsachen enthält, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet - in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können.
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