Hausmeisterkosten mit Pauschalvertrag und die Probleme bei der Nebenkostenabrechnung

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Vorliegend stritten die Parteien um die Position Hauswart in der Nebenkostenabrechnung. Auch auf Aufforderung erfolgte keine Stellungnahme bezüglich der Position Hauswart seitens des Vermieters.

Vor Gericht scheiterte der Vermieter mit dieser Position:

Allgemeine Wartungs- und Reparaturarbeiten sowie von einem Hauswart wahrgenommene Verwaltungstätigkeiten gehören nicht zu den umlagefähigen Kosten eines Hauswarts. Grundsätzlich ist es dabei Sache des Vermieters, die Aufteilung der geltend gemachten Kosten nachvollziehbar darzulegen.

Diesen Anforderungen ist der Vermieter vorliegend nicht hinreichend nachgekommen. Er hat vielmehr lediglich dargelegt, dass mit den von ihm beauftragten Dienstleistern Pauschalverträge abgeschlossen werden, ohne eine Differenzierung hinsichtlich der Art der geleisteten Arbeiten vorzunehmen. Somit ist für die Mieter nicht erkennbar, in welchem Umfang in den geltend gemachten Kosten die Vergütung für nicht umlagefähige Kosten enthalten ist.

Auch eine Schätzung der umlagefähigen Kosten gem. § 287 ZPO kommt vorliegend mangels hinreichender Darlegung ausreichender Schätzgrundlagen nicht in Betracht, so dass die Position „Hauswartkosten“ insgesamt nicht erstattungsfähig ist. Nicht verkannt wird dabei, dass in dem abgerechneten Betrag für die Hauswartkosten ein – wahrscheinlich nicht unerheblicher – Anteil umlagefähiger Arbeiten enthalten ist. Allein dieser Umstand befähigt jedoch noch nicht dazu, annähernd zutreffend schätzen zu können, in welchem Umfang die Kosten auf die Mieter abgewälzt werden können.

Auch die Vorlage des Verzeichnisses der umlagefähigen Kosten ist nicht ausreichend. Es ist nicht ersichtlich, dass das Verzeichnis sämtliche von dem Hausmeister zu leistenden Tätigkeiten wiedergibt. Es war überschrieben mit „Leistungsverzeichnis Hausmeister-Service umlagefähige Tätigkeiten“. Ob dem Hausmeister darüber hinaus noch weitere Tätigkeiten zugewiesen sind, wurde nicht dargetan, der zugrundeliegende Vertrag wurde ebenfalls nicht vorgelegt. Auch das – mit Nichtwissen bestrittene - Vorbringen des Vermieters die Hausmeisterkosten seien unter Berücksichtigung eines Abzugs für nicht umlagefähige Verwaltungstätigkeiten in die Abrechnung eingestellt worden, war nicht zielführend.

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