Die WEG-Jahresabrechnung muss vollständig, übersichtlich und ohne Sachverständigen nachvollziehbar sein. Insbesondere bei der Instandhaltungsrücklage ist nicht nur der buchhalterische Stand auszuweisen, sondern auch, ob und in welchem Umfang Mittel der Rücklage für andere Zwecke - etwa zur Überbrückung von Liquiditätsengpässen - verwendet wurden und in welcher Höhe entsprechende Gelder tatsächlich auf Konten vorhanden sind. Fehlt diese Transparenz, entspricht der die Abrechnung genehmigende Eigentümerbeschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären.
Grundstruktur der Jahresgesamtabrechnung
Die Jahresgesamtabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist als einfache Einnahmen- und Ausgabenüberschussrechnung zu erstellen, die ausschließlich auf das jeweilige Wirtschaftsjahr bezogen ist. Aufzunehmen sind sämtliche tatsächlich im Geschäftsjahr eingegangenen Gesamteinnahmen und alle tatsächlich geleisteten Gesamtausgaben - einschließlich solcher Ausgaben, die der Verwalter unberechtigterweise aus Mitteln der Gemeinschaft getätigt hat. Nur bei einer solchen Handhabung ist von einer vollständigen, lückenlosen und rechnerisch richtigen Abrechnung zu sprechen (vgl. BGH, 04.03.2011 - Az:
V ZR 156/10).
Die Abrechnung muss vollständig, übersichtlich und verständlich gegliedert sein. Wohnungseigentümer müssen in der Lage sein, ihre Abrechnung ohne Hinzuziehung eines Fachmannes oder Sachverständigen zu überprüfen, zu verstehen und nachzuvollziehen. Sollpositionen haben in der Jahresabrechnung grundsätzlich keinen Platz. Die Abrechnung ist zugleich Grundlage für die Festlegung der endgültigen Beitragshöhe und muss die Wohnungseigentümer in die Lage versetzen, die Vermögenslage der Gemeinschaft zu erfassen und auf ihre Plausibilität hin zu überprüfen, insbesondere ob die eingezahlten Mittel entsprechend den Vorgaben des Wirtschaftsplans eingesetzt worden sind (vgl. BGH, 11.10.2013 - Az: V ZR 271/12; BGH, 04.12.2009 - Az: V ZR 44/09; BGH, 04.03.2011 - Az:
V ZR 156/10; BGH, 15.05.2012 - Az: V ZB 282/11).
Erfordernis der Kontenabstimmung
Neben der geordneten Gegenüberstellung von Einnahmen und Ausgaben muss die Jahresabrechnung Angaben über die Kontostände auf den Gemeinschaftskonten zu Beginn und am Ende des Abrechnungszeitraums enthalten. Die rechnerische Schlüssigkeit der Jahresabrechnung setzt voraus, dass der Saldo zwischen tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben mit dem Saldo der Kontostände zum Jahresanfang und Jahresende übereinstimmt. Die Darstellung der tatsächlichen Geldflüsse ermöglicht durch einen Abgleich mit den Gesamtkontoständen die Überprüfung der rechnerischen Richtigkeit ohne Weiteres (vgl. BGH, 17.02.2012 - Az:
V ZR 251/10).
Anforderungen an die Darstellung der Instandhaltungsrücklage
Besondere Anforderungen gelten für die Darstellung der Instandhaltungsrücklage. Erforderlich ist zunächst die Unterscheidung zwischen der Soll-Rücklage - dem Betrag, der vorhanden wäre, wenn alle Wohnungseigentümer ihren Wohngeldverpflichtungen ordnungsgemäß nachgekommen wären - und der Ist-Rücklage, also dem Betrag, der tatsächlich auf die Rücklage eingezahlt wurde. Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 04.12.2009 (vgl. BGH, 04.12.2009 - Az: V ZR 44/09) klargestellt, dass die Entwicklung der Rücklage sowohl die tatsächlich geleisteten Zahlungen der Wohnungseigentümer (Ist-Rücklage) als auch die noch offenen, aber geschuldeten Beträge (Soll-Rücklage) ausweisen muss.
Der weitere Inhalt ist nur für registrierte Nutzer zugänglich. Bitte melden Sie sich an oder registrieren Sie sich für einen Zugang.
