Sondernutzungsrecht zugunsten eines Bruchteilseigentümers

Ein Sondernutzungsrecht kann auch einem Miteigentumsanteil an einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit zugeordnet werden und muss nicht zwingend allen Miteigentümern gemeinsam zustehen. Der Zuordnung stehen weder der Wortlaut des § 10 Abs. 3 WEG noch grundbuchtechnische Besonderheiten entgegen.

Was ist ein Sondernutzungsrecht?

Ein Sondernutzungsrecht ist das durch Vereinbarung begründete Recht eines Wohnungs- oder Teileigentümers, abweichend von der Regel des § 13 Abs. 2 Satz 1 WEG Teile des Gemeinschaftseigentums allein zu benutzen. Es kann aufgrund der Privatautonomie im Rahmen der Gesetze frei gestaltet werden.

Kann ein Sondernutzungsrecht auch nur einem Miteigentumsanteil zugeordnet werden?

Fraglich ist, ob ein Sondernutzungsrecht auch einem Miteigentumsanteil an einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit zugeordnet werden kann, ohne dass es allen Miteigentümern gemeinsam zusteht. Der Zuordnung eines Sondernutzungsrechts zu einem Miteigentumsanteil an dem Sondereigentum stehen keine gesetzlichen Regelungen entgegen; insbesondere ist sie mit dem Wortlaut des § 10 Abs. 3 WEG vereinbar. Miteigentum ist dem Alleineigentum gleichartig. Auch derjenige, der lediglich Miteigentümer einer Wohnungs- bzw. Teileigentumseinheit ist, gehört somit zu dem Kreis der Wohnungs- bzw. Teileigentümer. Dies zeigt sich auch daran, dass ihm das Recht zur Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und zur Teilnahme an der Eigentümerversammlung zusteht.

Die Regelung in § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG, wonach Miteigentümer von Wohnungseigentum das Stimmrecht nur einheitlich ausüben können, verdeutlicht in besonderem Maß, dass das Wohnungseigentumsgesetz auch solche Miteigentümer als Wohnungseigentümer ansieht. Zudem kann der Formulierung, dass Vereinbarungen „als Inhalt des Sondereigentums“ in das Grundbuch eingetragen werden können (§ 10 Abs. 3 WEG), weder nach dem Wortlaut noch nach Sinn und Zweck oder der Entstehungsgeschichte der Vorschrift eine Beschränkung der Zuordnung von Sondernutzungsrechten zu Miteigentumsanteilen entnommen werden.

Stehen die aus dem Sondernutzungsrecht folgenden Befugnisse einer Zuordnung entgegen?

Der Zuordnung von Sondernutzungsrechten zu Miteigentumsanteilen an Wohnungs- bzw. Teileigentum stehen die aus den Rechten folgenden Befugnisse nicht entgegen. Für die Zuordnung besteht zudem ein praktisches Bedürfnis.

Vorliegend betraf dies die Konstellation, dass ein Sondernutzungsrecht an einem Tiefgaragenstellplatz einer Teileigentumseinheit zugewiesen werden sollte, die im Miteigentum zweier Personen zu je ½ steht, wobei nur einer der Miteigentümer zur Nutzung des betreffenden Platzes berechtigt sein sollte. In einem solchen Fall besteht ein berechtigtes Interesse daran, das Sondernutzungsrecht ohne Mitwirkung des weiteren Miteigentümers zu erwerben. Wäre die Zuordnung nur zu der Teileigentumseinheit insgesamt möglich, müsste der weitere Miteigentümer bei dem Erwerb mitwirken und anschließend eine Benutzungsregelung hinsichtlich des Sondernutzungsrechts treffen.

Welche Rolle spielen grundbuchtechnische Besonderheiten?

Der Umstand, dass die Eintragung eines Sondernutzungsrechts, welches einem Bruchteilseigentümer von Wohnungs- bzw. Teileigentum zustehen soll, mangels Anlegung eines eigenen Grundbuchblatts für jeden Bruchteilseigentümer auf dem Grundbuchblatt des gesamten Sondereigentums erfolgt, führt zu keinem anderen Ergebnis. Das Grundbuchverfahrensrecht hat gegenüber dem materiellen Recht dienende Funktion und muss sich diesem unterordnen. Die Reichweite materieller Rechtspositionen kann nicht ausgehend von möglichen grundbuchtechnischen Schwierigkeiten bei deren Eintragung bestimmt werden.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.