Gewährleistungsansprüche beim Kauf einer Eigentumswohnung können wirksam ausgeschlossen werden, wenn der Ausschluss auf einer individuell ausgehandelten Vereinbarung beruht. Ein solcher Ausschluss unterliegt nicht der Inhaltskontrolle der §§ 305 ff. BGB, da er nicht als allgemeine Geschäftsbedingung anzusehen ist. Maßgeblich ist, ob die Vertragsklausel von einer Partei einseitig vorgegeben wurde oder ob sie Gegenstand von Verhandlungen war. Liegt eine Individualvereinbarung vor, ist die Anwendung des AGB-Rechts ausgeschlossen.
Ein wirksam ausgehandelter Gewährleistungsausschluss kann nach der Rechtsprechung des BGH (BGH, 23.06.2005 - Az: VII ZR 197/03) zwar auch inhaltlich an den Grundsätzen von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB zu messen sein. Dies betrifft insbesondere Fälle, in denen der Ausschluss zu einer unangemessenen Benachteiligung führen könnte. Voraussetzung für die Wirksamkeit ist jedoch, dass der Käufer über die Rechtsfolgen des Ausschlusses in einer notariellen Beurkundung hinreichend aufgeklärt wird. Eine solche notarielle Belehrung über die Tragweite und die Konsequenzen des Gewährleistungsausschlusses genügt, um die Vereinbarung rechtlich wirksam zu gestalten.
Neben der Wirksamkeit des Haftungsausschlusses kommt es auch darauf an, ob tatsächlich ein Sachmangel im Sinne der §§ 434 ff. BGB vorliegt. Ein Mangel liegt nur vor, wenn die Ist-Beschaffenheit der Sache von der vertraglich vereinbarten Soll-Beschaffenheit abweicht. Eine bestimmte Wohnungsgröße kann nur dann als Beschaffenheitsvereinbarung angesehen werden, wenn sie ausdrücklich oder konkludent zum Vertragsinhalt erhoben wurde. Fehlt es an einer solchen Vereinbarung, so ist die Angabe oder Erwartung einer
Wohnfläche nicht automatisch Vertragsbestandteil.
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