Über nicht erkennbare Feuchtigkeitsschäden einer Gebrauchtimmobilie ist aufzuklären

Zwar müssen Kaufinteressenten bei älteren Gebäuden mit einem gewissen Maß an Feuchtigkeit rechnen, nicht aber mit einer extremen Durchfeuchtung der Kellerwände.

Dies gilt erst recht dann, wenn die Kellerwände aufgrund kurz zuvor erfolgter Renovierungsarbeiten einen äußerlich trockenen Eindruck vermitteln und der Verkäufer die Durchführung der Renovierung und deren Anlass dem Kaufinteressenten trotz entsprechenden Wissensvorsprungs nicht mitteilt.

Auch ohne entsprechende Nachfrage des Käufers sind solche Umstände offenbarungspflichtig, die für den Kaufentschluss erkennbar von maßgeblicher Bedeutung sind und die der Verkäufer deshalb redlicherweise nicht verschweigen darf, wie etwa ein Feuchtigkeitsbefall.

Dieses Ergebnis steht in Übereinstimmung mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung zur Aufklärungspflicht über Feuchtigkeitsschäden beim Kauf von Gebrauchtimmobilien. Der Bundesgerichtshof hat eine Aufklärungspflicht lediglich unter zwei Voraussetzungen verneint, und zwar wenn wesentliche Mängel der Kaufsache einer Besichtigung zugänglich und diese ohne weiteres erkennbar sind.

An der zweiten Voraussetzung fehlte es vorliegend.

Nach unstreitigem erstinstanzlichem Vortrag wurde bei der Besichtigung des Kellers durch den späteren Kläger Feuchtigkeit mit Ausnahme eines Fleckes nicht bemerkt. So erging es auch dem von der Beklagtenseite benannten Zeugen, der als Kaufinteressent das Anwesen im August 2006 nach der Renovierung besichtigt, Feuchtigkeit aber nicht festgestellt hat. Zwar hat die erstinstanzliche Beweisaufnahme weitergehend ergeben, dass sich bei dem ersten Besichtigungstermin im Öltankkeller eine 2 qm große und 5 cm hohe Lache befunden hat, welche jedoch seitens der Maklerin auf das Regenabfallrohr zurückgeführt wurde, so dass der Kläger mit der generellen und hier maßgeblichen Durchfeuchtung der Kellerwände nicht rechnen musste.

Richtig ist, dass Kaufinteressenten bei älteren Gebäuden mit einem gewissen Maß an Feuchtigkeit rechnen müssen, was im eigenen Interesse eine gründliche Inaugenscheinnahme nahe legt und die Aufklärungspflicht des Verkäufers einschränken kann.