Heizungsart mit Mehrheitsbeschluss änderbar

Mietrecht

Soll eine Ölheizung auf Fernwärme umgestellt werden, so kann es sich hierbei um eine modernisierende Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums handeln.

Dies hat zur Folge, dass keine einstimmige Zustimmung erforderlich ist und ein Mehrheitsbeschluss genügt.

Bei der Beurteilung, ob es sich um eine bauliche Veränderung oder eine Instandsetzung handelt, kommt es auf den konkreten Einzelfall an (Funktionsfähigkeit, Kosten-Nutzen-Relation, etc.).

Eine Instandhaltung bzw. Instandsetzung ist nicht nur auf die bloße Erneuerung bzw. das Auswechseln bereits vorhandener Bauteile oder Einrichtungen beschränkt, sondern umfasst bei der Ersatzbeschaffung auch die technische Weiterentwicklung sowie den verbesserten Standard unter Berücksichtigung einer vernünftigen Kosten-Nutzen-Analyse. Auch eine über die bloße Reproduktion des bisherigen Zustands hinausgehende bauliche Veränderung, die eine technisch bessere und wirtschaftlich sinnvollere Lösung zur Behebung des Mangels darstellt, ist eine ordnungsgemäße Instandsetzung.

Für die Beurteilung der Frage, wo im Einzelfall die Grenzen ordnungsgemäßer Instandsetzung zu einer darüber hinausgehenden baulichen Veränderung liegen, können verschiedene Gesichtspunkte eine Rolle spielen.

In Betracht kommen die Funktionsfähigkeit der bisherigen Anlage, das Verhältnis zwischem wirtschaftlichem Aufwand und zu erwartendem Erfolg, die künftigen laufenden Kosten, die langfristige Sicherung des Energiebedarfs sowie Gesichtspunkte der Umweltverträglichkeit.

Zudem ist zu berücksichtigen, inwieweit sich die geplante Modernisierung bewährt und durchgesetzt hat. Der dabei anzulegende Maßstab eines vernünftigen, wirtschaftlich denkenden und erprobten Neuerungen gegenüber aufgeschlossenen Eigentümers darf gerade bei der technischen Ausstattung des Gebäudes nicht zu eng an dem bestehenden Zustand ausgerichtet werden.

OLG Hamburg, 21.07.2005 - Az: 2 Wx 18/04

ECLI:DE:OLGHH:2005:0721.2WX18.04.0A

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