Kunststofffenster statt Holzrahmen: Warum ein einzelner Eigentümer die Fassade nicht ändern darf

Wird der Gesamteindruck einer Wohnanlage - hier eines 24-geschossigen Hochhauses - maßgeblich von der Struktur und Linienführung der Fensteranlagen geprägt, stellt bereits die optische Änderung eines einzelnen Fensters eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums dar. Eine solche Änderung bedarf der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer bzw. der hierfür vorgesehenen Genehmigung; fehlt diese, besteht ein Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands.

Sind Fenster trotz Zuordnung zum Sondereigentum Teil des Gemeinschaftseigentums?

Die Parteien stritten im vorliegenden Fall darüber, unter welchen Voraussetzungen der Austausch von Fenstern in einer Wohnungseigentumsanlage eine zustimmungsbedürftige bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums darstellt, obwohl die Fenster nach der Teilungserklärung dem Sondereigentum zugeordnet sind. Vorliegend betraf dies ein 24-stöckiges Hochhaus, dessen Gesamteindruck maßgeblich von der Struktur und Linienführung der Fensteranlagen und der vorgelagerten Balkone geprägt wurde. Ein Wohnungseigentümer hatte die ursprünglichen weißen Holzfenster gegen eine Kunststoffanlage mit abweichender Aufteilung und Öffnungssituation ausgetauscht.

Eine Bestimmung in der Teilungserklärung, wonach Fenster im Sondereigentum der einzelnen Wohnungseigentümer stehen, ist gemäß § 5 Abs. 2 WEG unwirksam, da die äußere Gestaltung der Fenster zwingend das gemeinschaftliche Eigentum betrifft. Eine solche Klausel kann jedoch im Wege der Auslegung dahingehend verstanden werden, dass der jeweilige Sondereigentümer die Kosten der Instandsetzung der zu seiner Wohnung gehörenden Fenster zu tragen hat (vgl. OLG Düsseldorf, 12.01.1998 - Az: 3 Wx 546/97). Für Entscheidungen im Zusammenhang mit baulichen Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum bleibt gleichwohl die Eigentümergemeinschaft zuständig (vgl. BGH, 20.09.2000 - Az: V ZB 58/99; BayObLG, 30.11.2000 - Az: 2Z BR 81/00).

Wann liegt eine bauliche Veränderung durch einen Fensteraustausch vor?

Der Einbau von Kunststofffenstern anstelle von Holzfenstern stellt für sich genommen noch keine nachteilige bauliche Veränderung dar. Eine solche ist jedoch dann anzunehmen, wenn es durch die konkrete Gestaltung der neuen Fenster zu einer Veränderung im Erscheinungsbild einer bislang einheitlichen Fassade kommt (vgl. OLG Köln, 19.06.2002 - Az: 16 Wx 82/02). Maßgeblich ist dabei eine über das nach § 14 Nr. 1 WEG hinzunehmende Maß hinausgehende Beeinträchtigung des optischen Gesamteindrucks der Wohnanlage. Prägt die Struktur und Linienführung der Fensteranlagen wesentlich das äußere Erscheinungsbild eines Gebäudes, kann bereits die Veränderung eines einzelnen Fensters - etwa durch abweichende Rahmenbreite, Flügelaufteilung oder Öffnungsmechanik - eine solche nachteilige Einwirkung begründen. Der Umstand, dass bereits andere ausgetauschte Fensteranlagen nicht vollständig mit dem Ursprungszustand übereinstimmen, steht einem Beseitigungsanspruch nicht entgegen; auch eine Verstärkung und Intensivierung eines bereits uneinheitlichen Gesamteindrucks kann als zusätzliches Kriterium im Rahmen der tatrichterlichen Bewertung berücksichtigt werden (vgl. OLG Düsseldorf, 30.10.2000 - Az: I-3 Wx 318/00).

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.