Schimmel in Wohnzimmer, Schlafzimmer und Bad: 20 % Mietminderung trotz ungeklärter Ursache

Ist Schimmelpilzbefall in einer Mietwohnung vorhanden und lässt sich nicht klären, ob der Mieter oder bauseitige Schwachstellen die Ursache sind, geht dies zu Lasten des Vermieters, sodass eine Mietminderung nicht ausgeschlossen ist.

Schimmelpilzbefall als Mangel der Mietsache

Schimmelpilzbefall an den Wänden einer Mietwohnung stellt einen Fehler im Sinne des § 537 Abs. 1 BGB (a.F.) dar (vgl. OLG Celle, WM 1985, 11). Das gilt unabhängig davon, in wie vielen Räumen der Befall auftritt. Für die Höhe der Minderung ist jedoch maßgeblich, in welchem Umfang die Wohnung insgesamt betroffen ist. Der Befall mehrerer Räume ist bei der Bemessung der Minderungsquote zu berücksichtigen. Vorliegend waren Wohnzimmer, Schlafzimmer und Bad betroffen, sodass nicht nur der Schaden in einem einzelnen Raum in die Berechnung einfloss.

Wegen erheblichem Schimmelpilzbefall in mehreren Räumen einer Wohnung erachtete das Gericht hier eine Minderung der Kaltmiete um 20 % für angemessen.

Wann sind Gewährleistungsansprüche des Mieters ausgeschlossen?

Gewährleistungsansprüche des Mieters entfallen, wenn er den Mangel allein oder jedenfalls überwiegend selbst zu vertreten hat (vgl. Emmerich-Sonnenschein, Handkommentar Miete, § 537 Rz 18). Streitig ist bei Schimmelpilzbefall regelmäßig, ob die Ursache im Verantwortungsbereich des Mieters (etwa unzureichendes Lüften oder Heizen) oder im Verantwortungsbereich des Vermieters (bauseitige Schwachstellen) liegt.

Kann ein Sachverständiger weder ein fehlerhaftes Lüftungs- oder Heizverhalten des Mieters nachweisen noch bauseitige Ursachen sicher belegen, bleibt die Verantwortlichkeit offen. Vorliegend sprachen mehrere Anhaltspunkte für bauseitige Ursachen: eindringende Feuchtigkeit an einer Außenwand, zahlreiche Risse in den Außenwänden, Zugerscheinungen mit Unterkühlung der Deckenoberfläche im Bad sowie der nachträgliche Einbau dichter Fenster bei unveränderter Außenwand eines Altbaus. Nach dem Einbau dichter Fenster ist eine ungenügende Wärmedämmung bei alten Gebäuden anerkanntermaßen ein Problem (vgl. Heitgreß, WM 1985, 108). Eine zweifelsfreie Zuordnung der Verantwortlichkeit war dennoch nicht möglich.

Wer trägt die Beweislast für die Ursache des Befalls?

Bleibt die Ursache des Schimmelpilzbefalls ungeklärt, geht diese Nichterweislichkeit zu Lasten des Vermieters. Nach der überwiegenden Meinung trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass Gewährleistungsansprüche des Mieters ausgeschlossen sind (vgl. Heitgreß, WM 1985, 107; LG Darmstadt, 04.04.1984 - Az: 7 S 397/83; LG Augsburg, WM 1985, 25; LG Kiel, 23.10.1985 - Az: 1 S 8/85; LG Nürnberg-Fürth, WM 1988, 155). Kann der Vermieter nicht nachweisen, dass der Mieter den Mangel überwiegend zu vertreten hat, bleibt das Minderungsrecht bestehen.

Besteht neben der Minderung ein Zurückbehaltungsrecht?

Grundsätzlich ist der Mieter berechtigt, neben der Mietminderung hinsichtlich des von der Minderung nicht erfassten Teils der Miete ein Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB auszuüben, um seinem Erfüllungsanspruch Nachdruck zu verleihen (vgl. Emmerich-Sonnenschein, a.a.O., § 537 Rz 17; BGH, 07.05.1982 - Az: V ZR 90/81).

Der weitere Inhalt ist nur für registrierte Nutzer zugänglich. Bitte melden Sie sich an oder registrieren Sie sich für einen Zugang.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.