Mieter muss Verstoß gegen Wirtschaftlichkeitsgebot bei Nebenkosten beweisen!

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Der Vermieter ist zwar nach dem Wirtschaftlichkeitsgebot verpflichtet, bei Maßnahmen, die Einfluss auf die Höhe der Nebenkosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen - für einen Verstoß gegen dieses Gebot ist aber der Mieter in der Darlegungs- und Beweislast. Hierbei muss der Mieter zunächst nur konkrete Anhaltspunkte für einen Verstoß vortragen, dann obliegt es dem Vermieter die für die Entstehung der Betriebskosten maßgeblichen Tatsachen substantiiert darzulegen. Anschließend ist es Sache des Mieters, die Unwirtschaftlichkeit darzulegen und zu beweisen (Sekundäre Darlegungslast).

Hierzu führte das Gericht aus:

Nach dem so genannten Wirtschaftlichkeitsgebot „trifft den Vermieter gegenüber seinem Mieter die vertragliche Nebenpflicht, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der letztlich von diesem zu tragenden Nebenkosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Ein Verstoß gegen diese Nebenpflicht kann zu einem Schadensersatzanspruch führen, der sich auf Freihaltung des Mieters von den unnötigen Kosten richtet“ (BGH, 28.11.2007 - Az: VIII ZR 243/06). Hieraus folgt für den Vermieter, dass sein Verhalten dem Standpunkt eines vernünftigen Wohnungsvermieters, der ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge behält, entsprechen muss, wobei ihm ein gewisser Entscheidungsspielraum zusteht.

Die Darlegungs- und Beweislast für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot trägt der Mieter. Dies hat der BGH zwar bisher - soweit ersichtlich - nicht ausdrücklich entschieden. Aus der vom BGH vorgenommenen Einordnung als Schadensersatzanspruch folgt aber nach allgemeinen Grundsätzen diese Beweislast. Die Darlegungs-und Beweislast des Mieters ist allerdings im Hinblick darauf, dass die für die Beurteilung der Wirtschaftlichkeit notwendigen Kenntnisse und Informationen allein der Vermieter besitzt, durch die Grundsätze der sekundären Darlegungslast einzuschränken. Danach ist es Sache des Mieters, konkrete Anhaltspunkte für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vorzutragen. Ist dies geschehen, so kann der Vermieter die Behauptung der Unwirtschaftlichkeit nur wirksam bestreiten, indem er die für die Entstehung der Betriebskosten maßgeblichen Tatsachen und Gesichtspunkte substantiiert dargelegt. Sodann ist es wiederum Sache des Mieters, in Auseinandersetzung hiermit die Unwirtschaftlichkeit darzulegen und zu beweisen.