Pauschale Mietobergrenzen in Sanierungsgebieten sind unzulässig. Mieten dürfen nach der Sanierung erhöht werden, da für eine Deckelung keine Rechtsgrundlage besteht und zivilrechtlich zulässige
Mieterhöhungen verhindern würden.
Hierzu führte das Gericht aus:
Die Auflage, nach Abschluss der Baumaßnahmen bzw. bei Wiedervermietung bestimmte Mietobergrenzen einzuhalten und zum Nachweis hierfür die neu abgeschlossenen
Mietverträge vorzulegen, ist rechtswidrig. Das gilt auch für die Bedingung, soweit diese die Einhaltung der in den Sozialplänen festgelegten Mietobergrenzen sichert.
Das Oberverwaltungsgericht hat zu Recht entschieden, dass es mit dem System der Regelungen des städtebaulichen Sanierungsrechts in §§ 136 ff. BauGB unvereinbar ist, die sanierungsrechtliche Genehmigung von Sanierungsmaßnahmen davon abhängig zu machen, dass an der durchschnittlichen Leistungsfähigkeit der Wohnbevölkerung des Sanierungsgebiets orientierte Mietobergrenzen eingehalten werden.
Als gesetzliche Grundlage der Nebenbestimmungen kommt nur § 36 Abs. 1 VwVfG i.V.m. § 1 Abs. 1 VwVfG Bln und § 145 Abs. 2 und Abs. 4 Satz 1 BauGB in Betracht. Gemäß § 36 Abs. 1 VwVfG darf ein Verwaltungsakt, auf den ein Anspruch besteht, mit einer Nebenbestimmung nur versehen werden, wenn sie durch Rechtsvorschrift zugelassen ist oder wenn sie sicherstellen soll, dass die gesetzlichen Voraussetzungen des Verwaltungsaktes erfüllt werden. Die sanierungsrechtliche Genehmigung, die im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet u.a. für Vorhaben im Sinne des § 29 BauGB und für erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen, deren Veränderungen nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind, erforderlich ist (§ 144 Abs. 1 Nr. 1 i.V.m. § 14 Abs. 1 BauGB), ist ein Verwaltungsakt, auf den ein Anspruch besteht; sie muss erteilt werden, wenn ein Versagungsgrund im Sinne des § 145 Abs. 2 BauGB nicht vorliegt. Nach § 145 Abs. 2 BauGB darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn Grund zur Annahme besteht, dass das Vorhaben die Durchführung der Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde. Gemäß § 145 Abs. 4 Satz 1 BauGB kann die Genehmigung unter Auflagen, in den Fällen des § 144 Abs. 1 BauGB auch befristet oder bedingt erteilt werden. Diese Vorschrift regelt, welche Arten von Nebenbestimmungen zulässig sind. Unter welchen Voraussetzungen die sanierungsrechtliche Genehmigung mit einer Nebenbestimmung der zugelassenen Art versehen werden darf, ergibt sich allein aus § 36 Abs. 1 Alt. 2 VwVfG i.V.m. § 145 Abs. 2 BauGB.
Die in Rede stehenden Nebenbestimmungen sind mangels gesetzlicher Ermächtigungsgrundlage unzulässig. Das ergibt sich aus den folgenden Erwägungen:
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