Vermieter darf sich nicht einfach an der Kaution bedienen - Zugriff ist nur bei unstreitigen Forderungen erlaubt

Ein Vermieter darf die verpfändete Mietkaution nur einziehen, wenn seine Gegenforderung unstreitig oder rechtskräftig festgestellt ist. Bei streitigen Ansprüchen fehlt es an der erforderlichen Pfandreife, sodass der Mieter den Zugriff im Wege der einstweiligen Verfügung unterbinden kann.

Einziehung einer verpfändeten Mietkaution

Wird eine Mietkaution als Bankguthaben verpfändet, richtet sich die Berechtigung des Vermieters zur Einziehung der Forderung gegen das Bankinstitut nach § 1282 BGB. Danach ist der Pfandgläubiger zur Einziehung nur berechtigt, soweit Pfandreife im Sinne des § 1228 Abs. 2 BGB eingetreten ist, die Forderung also ganz oder teilweise fällig ist. Die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen der Pfandreife trägt grundsätzlich der Pfandgläubiger.

Welche Bedeutung hat eine Verfügungsbefugnis zugunsten des Vermieters gegenüber der Bank?

Räumt die Verpfändungsvereinbarung dem Vermieter im Verhältnis zur Bank eine alleinige Verfügungsbefugnis ein, sodass eine Auszahlung ohne gesonderten Nachweis der Pfandreife erfolgen kann, ändert dies nichts an den materiellen Voraussetzungen der Einziehungsbefugnis im Verhältnis zum Mieter. Eine solche Regelung dient allein der Vereinfachung für das Bankinstitut, das aus etwaigen Streitigkeiten zwischen den Vertragsparteien herausgehalten werden soll. Die Frage, ob der Vermieter tatsächlich zur Einziehung berechtigt ist, bleibt hiervon unberührt.

Wann darf der Vermieter auf die Kaution zugreifen?

Der Vermieter darf die Kaution nur einziehen, wenn ihm berechtigte und mit dem Kautionsanspruch verrechenbare Gegenforderungen zustehen. Sind diese Forderungen nicht unstreitig, hat der Vermieter deren Bestehen auf dem ordentlichen Rechtsweg klären zu lassen. Das Verfahren der einstweiligen Verfügung ist zur Klärung der materiellen Rechtslage nicht geeignet und kann diese Klärung folglich nicht ersetzen. Die Mietkaution dient nach ihrer Sicherungsfunktion lediglich der Absicherung berechtigter Vermieteransprüche, nicht jedoch dazu, dem Vermieter vor abschließender Klärung streitiger Forderungen eine vollständige Befriedigung zu verschaffen.

Wie kann sich der Mieter gegen einen verfrühten Zugriff wehren?

Zur Abwehr eines unberechtigten Zugriffs auf die verpfändete Kaution steht dem Mieter der Weg der einstweiligen Verfügung offen, mit der dem Vermieter die Einziehung der Forderung gegenüber der Bank untersagt werden kann. Der hierfür erforderliche Verfügungsgrund ergibt sich aus § 935 BGB, wonach eine einstweilige Verfügung zulässig ist, wenn durch eine Veränderung des bestehenden Zustandes die Verwirklichung eines Rechts vereitelt oder wesentlich erschwert werden könnte. Aus § 551 Abs. 3 S. 3 BGB sowie aus der Sicherungsfunktion der Kaution folgt, dass diese getrennt vom Vermögen des Vermieters zu verwahren ist und dem Zugriff dessen Gläubiger entzogen bleiben muss. Zieht der Vermieter die Sicherheit gleichwohl ein, besteht die konkrete Gefahr eines Gläubigerzugriffs auf die Kautionssumme, wodurch der Sicherungscharakter der Kaution unterlaufen würde.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.