Mieterhöhung nur durch die GbR: Gesellschafter ohne Klagerecht

Sind Gesellschafter einer BGB-Gesellschaft als solche im Grundbuch eingetragen, wird die GbR - nicht die einzelnen Gesellschafter - Vermieterin der auf dem Grundstück belegenen Wohnungen. Eine Zustimmungsklage zur Mieterhöhung kann daher ausschließlich von der Gesellschaft erhoben werden; eine Prozessstandschaft der Gesellschafter ist in diesem Zusammenhang unzulässig.

Wer wird Vermieter, wenn eine GbR ein Grundstück erwirbt?

Erwirbt eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ein Grundstück und werden die Gesellschafter in Gesellschaft bürgerlichen Rechts in das Grundbuch eingetragen, wird gemäß § 571 BGB a.F. (heute § 566 BGB) die Gesellschaft selbst Vermieterin der auf dem Grundstück befindlichen Wohnungen. Die einzelnen Gesellschafter sind hingegen nicht (auch) Rechtsinhaber. Gesellschaft und Gesellschafter sind keine deckungsgleichen Rechtssubjekte, sondern verschiedene Rechtsträger - auch wenn die Gesellschafter der GbR persönlich für Gesellschaftsverbindlichkeiten haften.

Außen-GbR als eigenständige Rechtsträgerin

Der BGH hat in seiner Grundsatzentscheidung zur Rechtsfähigkeit der Außen-GbR klargestellt, dass nicht die einzelnen Gesellschafter, sondern die Gesellschaft materiell Rechtsinhaberin oder Verpflichtete ist. Die Gesellschaft ist daher die richtige Partei eines Rechtsstreits um eine Gesellschaftsforderung oder -verpflichtung und insoweit parteifähig und prozessführungsbefugt (vgl. BGH, 29.01.2001 - Az: II ZR 331/00). Der Gesellschaftsprozess und der Gesellschafterprozess sind bei der GbR ebenso wie bei der OHG voneinander unabhängig (vgl. BGH, 02.07.2001 - Az: II ZR 304/00).

Zwar ist es im Passivprozess wegen der persönlichen Gesellschafterhaftung in Anlehnung an § 128 HGB praktisch ratsam, die Gesellschafter persönlich zu verklagen (vgl. BGH, 27.09.1999 - Az: II ZR 371/98). Im Aktivprozess - etwa bei einer Mieterhöhungsklage - gilt jedoch der Grundsatz, dass allein die Gesellschaft als solche klagebefugt ist.

Fehlerhafte Parteibezeichnung und Auslegung

Erheben die Gesellschafter eine Klage in eigenem Namen ohne GbR-Zusatz, ist die Parteibezeichnung als Prozesserklärung grundsätzlich der Auslegung zugänglich. Maßgeblich ist dabei, welcher Sinn der Erklärung aus Sicht der Empfänger - also Gericht und Gegner - beizulegen ist. Bei äußerlich unrichtiger oder unvollständiger Bezeichnung ist grundsätzlich die Person als Partei anzusprechen, die durch die fehlerhafte Bezeichnung nach deren objektivem Sinn betroffen werden soll.

Eine Umdeutung oder korrigierende Auslegung scheidet allerdings aus, wenn die Kläger selbst ausdrücklich geltend machen, in eigenem Namen und als aktivlegitimierte Partei aufzutreten - und damit klar stellen, dass es sich nicht um eine versehentliche Falschbezeichnung handelt.

Ist eine gewillkürte Prozessstandschaft zulässig?

Eine gewillkürte Prozessstandschaft der Gesellschafter kommt nicht in Betracht. Zwar können die Grundsätze der gewillkürten Prozessstandschaft bei Klagen von Gesellschaftern grundsätzlich Anwendung finden (vgl. BGH, 12.10.1987 - Az: II ZR 21/87). Voraussetzung ist jedoch stets die Abtretbarkeit des geltend gemachten Rechts selbst oder zumindest seiner Ausübung (vgl. OLG Köln, 11.07.1996 - Az: 18 U 241/95).

Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist nicht abtretbar

Der Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB ist nicht abtretbar. Es handelt sich um einen höchstpersönlichen, an das Mietverhältnis gebundenen Gestaltungsanspruch, der untrennbar mit der Vermieterstellung verbunden ist. Da die GbR - nicht die Gesellschafter - Vermieterin ist, fehlt es den Gesellschaftern an der erforderlichen Verfügungsbefugnis über dieses Recht. Eine gewillkürte Prozessstandschaft ist daher bei Zustimmungsklagen nach §§ 558 ff. BGB unzulässig.

Abgrenzung zur anderslautenden Rechtsprechung

Diese Entscheidung steht ausdrücklich im Widerspruch zur früheren Auffassung des Kammergerichts, das Gesellschaftern einer Außen-GbR die Möglichkeit zugebilligt hatte, Schadensersatzansprüche in eigenem Namen geltend zu machen (KG, 18.06.2001 - Az: 8 U 1142/99). Diese Auffassung ist mit der BGH-Grundsatzentscheidung zur Rechtsfähigkeit der Außen-GbR nicht vereinbar (BGH, 29.01.2001 - Az: II ZR 331/00). Die Anerkennung der GbR als rechtsfähige Außengesellschaft zieht zwingend nach sich, dass prozessuale Rechte aus Gesellschaftsforderungen nur von der Gesellschaft selbst, nicht von den Gesellschaftern wahrgenommen werden können.

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