Rückzahlung eines geleisteten Kostenvorschusses zur Mängelbeseitigung

Die Verjährung des Anspruchs des Vermieters gegen den Mieter auf Rückzahlung eines geleisteten Kostenvorschusses zur Mängelbeseitigung richtet sich nicht nach § 548 Abs. 1 BGB, sondern nach den §§ 195, 199 BGB.

Der Vermieter kann den geleisteten Vorschuss zurückfordern, wenn der Mieter die Mangelbeseitigung nicht innerhalb angemessener Frist vornimmt und über die Verwendung des Vorschusses keine Abrechnung erteilt.

Hierzu führte das Gericht aus:

Nach § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Änderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten.

Auch wenn § 548 Abs. 1 BGB nach seinem Gesetzeszweck weit auszulegen ist, ändert das nichts daran, dass es sich bei demjenigen Anspruch, der § 548 Abs. 1 BGB unterfallen soll, um einen solchen handeln muss, der vom Gesetzeswortlaut umfasst ist bzw. nach dem Sinn und Zweck des Gesetzes unter den Regelungsgehalt subsumiert werden kann. Danach kann nicht zweifelhaft sein, dass der aus dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung nach § 812 BGB geltend gemachte Anspruch auf Rückzahlung eines geleisteten Kostenvorschusses nicht der Regelung des § 548 Abs. 1 BGB unterfällt.

Nach der Vorstellung des Gesetzgebers sollte die Vorschrift „für alle Ersatzansprüche wegen der durch vertragswidriges Verhalten des Mieters entstandenen Veränderungen und Verschlechterungen gelten, also auch für die auf das Eigentum oder auf eine unerlaubte Handlung gegründeten Ansprüche dieser Art“.

Dies hat der Gesetzgeber im Wortlaut des Gesetzes insbesondere dadurch zum Ausdruck gebracht, dass es sich nur um Ersatzansprüche des Vermieters „wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache“ handeln sollte, die der kurzen Verjährung unterfallen.

Nach allgemeiner Ansicht beschränkt sich daher der Anwendungsbereich des § 548 Abs. 1 BGB auf Ersatzansprüche des Vermieters gerade wegen einer Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache, alle anderen Vermieteransprüche verjähren dagegen in der Regelverjährungsfrist der §§ 195, 199 BGB.

Mit Ersatzansprüchen des Vermieters „wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache“ meint das Gesetz in § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB alle Ansprüche des Vermieters, die ihren Grund darin haben, dass der Mieter die Mietsache zwar zurückgeben kann, aber nicht in dem geschuldeten Zustand, insbesondere weil er sie beschädigt hat („Verschlechterung“) oder weil er sie vertragswidrig umgebaut hat („Veränderung“).

Zusammenfassend beschränkt sich die Verjährung nach § 548 Abs. 1 BGB danach auf sämtliche Schadensfolgen aus den wegen Veränderung oder Verschlechterungen der Mietsache bezeichneten Vermieteransprüchen und damit auf die Kosten der Wiederherstellung der Sache, auf vorbereitende Aufwendungen bei der Schadensfeststellung und den Ersatz von Mietausfall.