Darf eine Mietvertragsausfertigungsgebühr verlangt werden?

Um den Zuschlag für eine Wohnung zu erhalten, werden von Mietinteressenten oftmals Zahlungen akzeptiert, deren rechtliche Grundlage zweifelhaft ist. Ein in der Praxis immer wiederkehrendes Phänomen ist die Forderung einer sogenannten Mietvertragsausfertigungsgebühr. Hierbei verlangen Vermieter oder die von ihnen beauftragten Hausverwaltungen ein gesondertes Entgelt allein für die Erstellung, den Schreibaufwand und die Aushändigung des Mietvertrages.

Was gilt bei Formularmietverträgen?

In der weit überwiegenden Zahl der Fälle werden Wohnraummietverträge nicht individuell zwischen den Parteien ausgehandelt, sondern vom Vermieter als vorformulierte Vertragswerke gestellt. Es handelt sich hierbei um Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB), die einer strengen gerichtlichen Inhaltskontrolle unterliegen. Die gängige Praxis, in solchen Formularverträgen eine Klausel zu integrieren, die den Mieter zur Zahlung einer „Vertragsausfertigungsgebühr“, einer „Bearbeitungsgebühr“ oder einer ähnlichen Pauschale verpflichtet, wird von der Rechtsprechung äußerst kritisch gesehen.

Nach der vorherrschenden juristischen Auffassung sind derartige Klauseln in Formularmietverträgen unwirksam. Sie benachteiligen den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen. Die Kosten, die im Zusammenhang mit der Erstellung und dem Abschluss eines Vertrages entstehen, fallen grundsätzlich in den Verantwortungsbereich desjenigen, der den Vertrag anbietet und verwaltet. Es handelt sich um klassische Verwaltungskosten. Diese Verwaltungskosten sind mit der Zahlung der Miete bereits abgegolten. Ein gesondertes Entgelt für die Erfüllung gesetzlicher oder vertraglicher Hauptpflichten – zu denen auch die Ausstellung des Mietvertrages gehört – darf nicht verlangt werden (vgl. LG Hamburg, 05.03.2009 - Az: 307 S 144/08).

Eine Gebühr, die lediglich für die Ausfertigung des Vertrages erhoben wird, stellt keine echte Gegenleistung für den Mieter dar, sondern dient vielmehr dem Vermieter dazu, seine eigenen Unkosten auf den Vertragspartner abzuwälzen. Auch das Argument, dem Vermieter entstünden Kosten für Besichtigungen, Inserate oder Buchhaltung, rechtfertigt eine solche Pauschale nicht. Diese Aufwendungen gehören zum unternehmerischen Risiko der Vermietung und sind nicht gesondert auf den Mieter umlegbar (vgl. AG Hamburg-Altona, 11.07.2006 - Az: 316 C 120/06). Eine entsprechende Klausel verstößt daher gegen § 307 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) und ist nichtig. Der Mieter ist zur Zahlung nicht verpflichtet, beziehungsweise kann bereits geleistete Beträge zurückfordern.

Was ist zu beachten, wenn die Hausverwaltungen eine Mietvertragsausfertigungsgebühr verlangt?

Wenn nicht der Vermieter selbst, sondern eine beauftragte Hausverwaltung die Gebühr verlangt, greifen regelmäßig die Schutzvorschriften des Wohnungsvermittlungsgesetzes (WoVermittlG). Wohnungsverwalter haben in aller Regel die Verwaltung der Immobilie im Rahmen eines Verwaltervertrages für den Eigentümer übernommen. Für diese Tätigkeit erhalten sie vom Eigentümer ein vereinbartes Honorar. Zu den Aufgaben einer ordentlichen Verwaltung gehört üblicherweise auch die Suche nach Nachmietern sowie die Ausfertigung und der Abschluss von Mietverträgen.

Verlangt ein solcher Verwalter nun zusätzlich vom Mieter eine Gebühr für die Vertragsausfertigung, so stellt dies in vielen Fällen einen Verstoß gegen § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittlG dar. Diese Vorschrift untersagt es Wohnungsvermittlern, die gleichzeitig Verwalter der betreffenden Wohnräume sind, ein Entgelt für die Vermittlung oder den Nachweis einer Gelegenheit zum Abschluss eines Mietvertrages zu fordern. Die Rechtsprechung wertet eine Vertragsausfertigungsgebühr in diesem Zusammenhang oft als versteckte Maklergebühr (vgl. AG Hamburg, 09.11.1999 - Az: 23 a C 286/99).

Eine Vereinbarung über eine Pauschale für die Ausfertigung des Mietvertrages zugunsten der Verwalterin ist daher wegen Verstoßes gegen § 2 Abs. 5 WoVermittlG unwirksam. Der Gesetzgeber wollte mit dieser Regelung verhindern, dass Verwalter ihre Position ausnutzen, um sich sowohl vom Eigentümer als auch vom Mieter für dieselbe Tätigkeit bezahlen zu lassen. Wenn der Verwalter und Ersteller des Mietvertrages die Wohnung gleichzeitig verwaltet – also beispielsweise Betriebskostenabrechnungen erstellt oder als Ansprechpartner fungiert –, ist eine solche Gebühr unzulässig (vgl. AG Hamburg-Wandsbek, 27.05.2004 - Az: 711 C 36/04).

Damit entschieden werden kann, ob eine solche Mietvertragsausfertigungsgebühr rechtmäßig war oder nicht, ist es jedoch unabdingbar, zu prüfen, welche Art der Wohnungsverwaltung exakt vorliegt. Ein Verwalter, dessen Tätigkeit sich auf die reine Wohnungseigentumsverwaltung beschränkt, ist unter Umständen anders zu behandeln. Beschränkt sich die Aufgabe des Verwalters auf die Ausführung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und umfasst seine Tätigkeit daher lediglich die technische Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gegenüber der Wohnungseigentumsgemeinschaft und Dritten (Versorgern), so greift das Provisionsverbot nämlich möglicherweise nicht.

In diesen speziellen Fällen ist der Verwalter nicht im „inneren Verhältnis“ der Mietwohnung für den Eigentümer tätig und kommt im Rahmen der laufenden Verwaltung auch nicht mit den Mietern in Kontakt. Solchen Verwaltern, die lediglich das Gemeinschaftseigentum betreuen, ist ein Anspruch auf Entgelt für die Vermittlung von Mietverträgen über Wohnräume nicht zwingend versagt. Ein solcher Verwalter ist nicht automatisch „Verwalter von Wohnräumen“ im Sinne des Wohnungsvermittlungsgesetzes (vgl. BGH, 13.03.2003 - Az: III ZR 299/02).

Anders sieht es dagegen bei Verwaltern aus, denen regelmäßig auch die Verwaltung und Vermietung des Sondereigentums (also der konkreten Wohnung) obliegt. Gehört der Abschluss von Mietverträgen zu den Aufgaben und ist der Verwalter für den Mieter Ansprechpartner für sämtliche Belange der Wohnung, ist das WoVermittlG uneingeschränkt anzuwenden. In solchen Fällen steht dem Verwalter kein Anspruch auf Entgelt für die Vermittlung oder den Abschluss von Mietverträgen zu. Dies gilt unabhängig davon, wie die Gebühr bezeichnet wird – ob als Schreibgebühr, Ausfertigungsgebühr oder Servicepauschale.

Individualvereinbarungen als Ausnahme

Während in Formularverträgen (AGB) eine Vertragsausfertigungsgebühr fast immer unwirksam ist, besteht bei sogenannten Individualvereinbarungen einen gewissen Spielraum. Haben Vermieter und Mieter die Gebühr tatsächlich individuell ausgehandelt, kann eine solche Vereinbarung wirksam sein. Ein Individualvertrag liegt jedoch nicht schon dann vor, wenn der Vermieter die Gebühr handschriftlich in ein Formular einträgt. Vielmehr muss die Klausel wirklich zur Disposition gestanden haben, das heißt, der Mieter muss die reale Möglichkeit gehabt haben, auf den Inhalt Einfluss zu nehmen und die Gebühr gegebenenfalls wegzuverhandeln. Dies ist aber eher selten der Fall.

Selbst wenn eine Individualvereinbarung vorliegt, sind der Höhe der Gebühr Grenzen gesetzt. Die Rechtsprechung betont, dass die Gebühr in einem angemessenen Verhältnis zum Aufwand stehen muss. Eine Gebühr in Höhe einer vollen Monatsmiete oder gar darüber hinaus wird regelmäßig als unangemessen und damit unwirksam betrachtet. Beträge zwischen 50 und 75 Euro wurden von einigen Instanzgerichten in der Vergangenheit bei Individualvereinbarungen als noch angemessen angesehen. Wird dieser Rahmen gesprengt, liegt der Verdacht nahe, dass es sich um eine verschleierte Provisionszahlung handelt, die wiederum unzulässig wäre.

Keine Umlegung als Betriebskosten

Die Kosten für den Abschluss eines Mietvertrages können keinesfalls als Betriebskosten abgerechnet werden. Die Betriebskostenverordnung definiert abschließend, welche Kosten auf den Mieter umgelegt werden können. Verwaltungskosten, zu denen die Vertragsausfertigung und die Prüfung von Mietinteressenten zweifelsfrei gehören, sind explizit vom Vermieter zu tragen. Tauchen in der jährlichen Nebenkostenabrechnung Positionen wie „Vertragserstellung“, „Servicepauschale Neuvermietung“ oder „Schreibgebühren“ auf, so sind diese Positionen regelmäßig zu streichen. Der Mieter sollte der Abrechnung in diesem Punkt widersprechen.

Rückforderung gezahlter Gebühren

Hat ein Mieter in Unkenntnis der Rechtslage eine unzulässige Mietvertragsausfertigungsgebühr gezahlt, ist das Geld nicht verloren. Wenn die zugrundeliegende Vereinbarung – sei es aufgrund des AGB-Rechts oder wegen Verstoßes gegen das Wohnungsvermittlungsgesetz – unwirksam ist, erfolgte die Zahlung ohne Rechtsgrund. Der Mieter hat einen Anspruch auf Rückzahlung nach den Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung (§§ 812 ff. BGB).

So sieht § 5 WoVermittlG vor, dass Leistungen, die entgegen den Verboten des Wohnungsvermittlungsgesetzes erbracht wurden, zurückgefordert werden können. Eine Besonderheit stellt dabei der Ausschuss des § 817 Satz 2 BGB dar: Normalerweise könnte eine Rückforderung ausgeschlossen sein, wenn auch der Leistende (der Mieter) gegen ein gesetzliches Verbot verstoßen hat. § 5 WoVermittlG stellt jedoch klar, dass diese Vorschrift nicht anzuwenden ist. Der Mieter kann das Geld also auch dann zurückverlangen, wenn er wusste, dass die Gebühr eigentlich unzulässig ist, aber beispielsweise unter dem Zwang der Wohnungssuche dennoch gezahlt hat.

Für die Durchsetzung des Anspruchs trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass eine Zahlung geleistet wurde. Der Vermieter oder Verwalter muss hingegen darlegen, warum in diesem speziellen Fall eine Ausnahme vorliegen sollte, die die Gebühr rechtfertigt. Die Verjährungsfrist für solche Rückforderungsansprüche beträgt regelmäßig drei Jahre, beginnend mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Mieter haben also auch nachträglich noch die Möglichkeit, ihre Unterlagen zu prüfen und zu Unrecht gezahlte Beträge zurückzufordern.