1. Schriftform
Ist ein Mietvertrag mit einer Befristung von über einem Jahr nicht schriftlich abgeschlossen, so läuft er automatisch auf unbefristete Zeit, auch wenn Mieter und Vermieter mündlich einen bestimmten Endtermin vereinbart haben. Beide Seiten müssen dann die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten. Der Vermieter braucht zudem in der Regel einen besonderen Grund wie z.B. Eigenbedarf, um das Mietverhältnis überhaupt kündigen zu können.Deswegen und natürlich auch aus Beweisgründen sollte am besten alles schriftlich vereinbart werden. Dies gilt insbesondere für:
- Mietparteien
- Höhe des Mietzinses
- Dauer des Mietverhältnisses
- Betriebskosten
- Schönheitsreparaturen
- Mietereinbauten
- Abrechnungsfrist für die Kaution
2. Mietzeit
Man unterscheidet befristete und unbefristete Mietverträge.Wird ein Mietvertrag befristet, was nur unter bestimmten Voraussetzungen überhaupt zulässig ist (§ 575 BGB), so kann er grundsätzlich nicht vorzeitig gekündigt werden.
Vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses kommt dann nur in Betracht, wenn
eine Beendigungsvereinbarung zwischen Mieter und Vermieter getroffen wird, diese unterliegt keinem Schriftformerfordernis
ein außerordentlicher Kündigungsgrund vorliegt, wie z.B. schwer vertragswidriges Verhalten des Mieters
der Mieter einen geeigneten und zumutbaren Nachmieter stellt und sich darüber hinaus in einer besonderen, von der Rechtsprechung anerkannten "Notlage" befindet wie z.B. Arbeitsplatzwechsel oder Umzug in ein Altersheim
Soll ein unbefristetes Mietverhältnis ordentlich gekündigt werden, so müssen in der Regel die gesetzlichen Kündigungsfristen eingehalten werden. Diese betragen je nach Laufzeit des Mietverhältnisses seit dessen Beginn bis 5 Jahre 3 Monate, bis 8 Jahre 6 Monate, bis 10 Jahre 9 Monate und ab 10 Jahren 12 Monate. Diese Verlängerung gilt nur für den Vermieter (§ 573c BGB), der Mieter kann jederzeit mit einer dreimonatigen Frist kündigen.
Sobald Regelungen in Mietverträgen zu Lasten des Mieters von den gesetzlichen Vorschriften abweichen, sind sie unwirksam. Es gelten dann die gesetzlichen Regelungen. Kann der Vermieter daher absehen, die Mietwohnung künftig selbst zu benötigen, so bietet sich der Abschluss eines befristeten Mietvertrages an. In diesem Falle muss immer das Schriftformerfordernis beachtet werden. Der spätere Eigenbedarf muss naher dargelegt werden.
3. Kündigungsschutz
Die Kündigungsschutzvorschriften gelten nicht für bestimmte Untermietverhältnisse oder Mietverhältnisse über Wohnheimplätze.In der Regel muss der Vermieter allerdings nicht nur die gesetzlichen bzw. vertraglich vereinbarten Kündigungsvorschriften einhalten, sondern darüber hinaus auch über spezielle Gründe wie Eigenbedarf verfügen.
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Stand: (letzte Änderung: 22.04.2026)
Hinweis: Diese Informationen ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.
Beitrag von: RA Dr. jur. Jens-Peter Voß und RAin Alexandra Klimatos | Geprüft von: RAin Patrizia Klein und RAin Theresia Donath
Wird ein Mietvertrag mit einer Befristung von über einem Jahr nicht schriftlich geschlossen, gilt er automatisch als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Zudem dienen schriftliche Vereinbarungen der Beweissicherung bei zentralen Punkten wie Miethöhe, Kaution und Betriebskosten.
Grundsätzlich ist eine ordentliche Kündigung bei einem Zeitmietvertrag ausgeschlossen. Eine vorzeitige Beendigung ist nur durch eine einvernehmliche Aufhebungsvereinbarung, bei schwerem vertragswidrigen Verhalten des Mieters oder in eng begrenzten Ausnahmefällen wie einer unverschuldeten Notlage des Mieters möglich.
Nebenkosten können nur verlangt werden, wenn dies im Mietvertrag explizit geregelt ist. Es empfiehlt sich, die Betriebskostenverordnung (BetrKV) als Bestandteil in den Vertrag aufzunehmen oder als Anlage beizufügen. Fehlt eine solche Vereinbarung, können keine Nebenkosten vom Mieter gefordert werden.
Die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter muss explizit vereinbart sein. Dabei sollten klare Regelfristen für die Renovierung festgelegt werden (z. B. Küche/Bad alle 3 Jahre). Starre Fristen, die den Mieter unangemessen benachteiligen, sind jedoch unwirksam.
Die gesetzlichen Kündigungsfristen für Vermieter richten sich nach der Mietdauer: bis 5 Jahre 3 Monate, bis 8 Jahre 6 Monate, bis 10 Jahre 9 Monate und ab 10 Jahren 12 Monate (§ 573c BGB). Der Mieter hingegen kann das Mietverhältnis grundsätzlich mit einer Frist von drei Monaten kündigen.
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